Na základe Opatrenia Ministerstva financií SR č. 02/R/2008 sa s účinnosťou odo dňa 1. októbra 2008 sprísňujú podmienky pre ďalšie uplatňovanie regulácie cien nájmu bytov v súkromnom sektore. Bulletin ULC Čarnogurský PRO BONO Vám prináša podrobné informácie už s prepojením na touto právnou úpravou zmenené a doplnené Opatrenie Ministerstva financií SR č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov, obsah ktorého sme Vám sprostredkovali v marcovom vydaní bulletinu ULC Čarnogurský PRO BONO.
Dňa 1. októbra 2008 nadobudlo účinnosť Opatrenie Ministerstva financií SR zo dňa 25. septembra 2008 č. 02/R/2008, ktorým sa mení a dopĺňa Opatrenie Ministerstva financií SR zo dňa 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov (ďalej v texte len „novela opatrenia MF SR“ alebo len „novela“).
Inštitút regulovaného nájomného bol zavedený v súvislosti s reštitúciami nehnuteľností po roku 1989. Cieľom tejto cenovej regulácie je chrániť pôvodných nájomcov bytov, ktorým boli ešte v období pred rokom 1989 pridelené byty v zoštátnených domoch a ktorí nemali možnosť odkúpiť byty v reštituovaných domoch za výhodnú zostatkovú cenu, jedná sa teda najmä o byty v domoch súkromných vlastníkov.
Po novelizácii Opatrenia Ministerstva financií SR zo dňa 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov (ďalej v texte len „opatrenie MF SR“ alebo len „opatrenie“), o ktorom sme Vás podrobne informovali v marcovom vydaní bulletine ULC Čarnogurský PRO BONO, vykonanej novelou sa regulácia nájomného bude odo dňa 1. januára 2012 týkať len tých nájomcov, ktorí nevlastnia porovnateľný byt alebo nehnuteľnosť alebo jej časť, do konca roku 2008 sa prihlásia na Ministerstve výstavby a regionálneho rozvoja SR spôsobom popísaným v ďalšom texte a ktorí súčasne neuzavrú s prenajímateľom bytu inú dohodu.
Zmeny vykonané novelou menia a dopĺňajú podmienky uplatňovania určených maximálnych cien nájmu bytov, pri ktorých prenajímateľom bytu nie je štát, vyšší územný celok, obec alebo právnická osoba zriadená alebo založená štátom, vyšším územným celkom alebo obcou, pričom novelou sa sprísňujú podmienky pre ďalšie uplatňovanie regulácie cien nájmu bytov v súkromnom sektore. Novela sa týka ustanovení § 3, § 4 ods. 1 písm. b) a c), § 4 ods. 2 opatrenia MF SR a okrem týchto zmien novela opatrenie MF SR doplnila aj o nové ustanovenie § 4a.
Vzhľadom na dôsledky vyplývajúce z opatrenia MF SR po novele a s prihliadnutím na prepojenosť jednotlivých ustanovení predmetného opatrenia MF SR, ktoré na seba navzájom odkazujú, prinášame Vám znenie novely už s jej prepojením na predchádzajúce znenie opatrenia MF SR.
MF SR týmto opatrením v znení jeho novely podľa § 11 ods. 1 a § 20 ods. 1 písm. a) a 2 zákona č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov ustanovilo maximálne ceny nájmov bytov, podmienky pre uplatnenie takejto regulácie cien, rozdelenie bytov, ich zariadení, príslušenstva, vybavenia a podlahových plôch, zvýšenie cien nájmu základného prevádzkového zariadenia bytu ako aj ostatného zariadenia a vybavenia bytu, pričom určuje, na ktoré byty sa opatrenie nevzťahuje.
Podľa § 1 opatrenia MF SR sa maximálna cena nájmu bytu za mesiac, okrem nájmu bytu podľa § 2 a 4 opatrenia MF SR, určuje podľa veľkosti podlahovej plochy bytu, pričom v bytoch I. kategórie je maximálna cena nájmu za mesiac za 1m2 obytnej miestnosti 33,80 Sk a za 1 m2 vedľajšej miestnosti 15,80 Sk, v bytoch II. kategórie je maximálna cena nájmu za mesiac za 1m2 obytnej miestnosti 22,60 Sk a za 1 m2 vedľajšej miestnosti 13,50 Sk, v bytoch III. kategórie je maximálna cena nájmu za mesiac za 1m2 obytnej miestnosti 18,10 Sk a za 1 m2 vedľajšej miestnosti 6,70 Sk a v bytoch IV. kategórie je maximálna cena nájmu za mesiac za 1m2 obytnej miestnosti 11,20 Sk a za 1 m2 vedľajšej miestnosti 4,50 Sk.
Tieto ceny sa zvyšujú o cenu nájmu základného prevádzkového zariadenia bytu za rok, ktorého maximálna cena je pri bytoch I. kategórie určená sumou 6 144 Sk, pri bytoch II. kategórie je určená sumou 5 380 Sk a pri bytoch III. kategórie sumou 3 840 Sk, pričom tieto maximálne ceny sa znižujú najmenej o 100 Sk, ak nie je byt vybavený špajzou alebo špajzovou skriňou, alebo v prípade, ak súčasťou bytu nie je pivnica, najmenej o 220 Sk, ak v byte nie je zavedený plyn alebo elektrina na varenie a tiež v prípade, ak je kúpeľňa vybavená zariadením na ohrievanie vody len na pevné palivo, najmenej o 380 Sk, ak je byt vybavený len kúpeľňovým alebo sprchovým kútom, ktorý netvorí samostatnú miestnosť, alebo v prípade, ak je záchod umiestnený v kúpeľni a tiež v prípade, ak byt tvorí jediná miestnosť, najmenej o 540 Sk, ak je v byte I. a II. kategórie základné príslušenstvo mimo bytu, najmenej o 770 Sk, ak má byt I. kategórie len čiastočné základné príslušenstvo.
Základným prevádzkovým zariadením na účely tohto opatrenia je priestor na uskladnenie potravín a paliva (špajza a pivnica), hygienické zariadenie, rozvod plynu, elektrickej energie a vody a zariadenie na odvádzanie odpadových vôd.
Maximálne ceny nájmu bytu za mesiac sa zvyšujú o ceny nájmu ostatného zariadenia a vybavenia bytu, ktorého životnosť doteraz neuplynula. Pre určenie cien nájmu ostatného zariadenia a vybavenia bytu opatrenie určuje mieru ročného opotrebenia a životnosť v rokoch pri (1) sporákoch, varičoch, (2) kuchynských linkách, (3) vstavaných skriniach, (4) elektrických bojleroch, (5) prietokových ohrievačoch vody, (6) zdrojoch tepla užívaných nájomcom na vykurovanie a pri (7) meracích a regulačných zariadeniach pre tepelnú energiu a vodu, pri ktorých sa mesačná maximálna cena nájmu vypočíta ako jedna dvanástina sumy vypočítanej ročným percentom opotrebenia z obstarávacích nákladov zariadenia a vybavenia bytu. Obstarávacie náklady tvorí cena zariadenia a vybavenia, za ktorú sa zariadenie a vybavenie nakúpilo, pričom pri predmetoch obstaraných po 1. februári 2001 sa do obstarávacích nákladov zahŕňajú aj účelne vynaložené náklady na ich dopravu a montáž v byte. Opatrenie taktiež ustanovuje maximálnu cenu nájmu ostatného zariadenia a vybavenia bytu za mesiac po uplynutí jeho životnosti a tiež pre prípady, ak nie je možné zistiť jeho obstarávaciu cenu.
V predchádzajúcom texte uvedené maximálne ceny určené týmto opatrením sa znižujú (1) pri suterénnych bytoch o 10%, (2) pri bytoch na piatom a vyššom nadzemnom podlaží v domoch bez výťahu s ústredným (diaľkovým) vykurovaním o 5%, (3) pri bytoch na piatom a vyššom nadzemnom podlaží bez ústredného (diaľkového) vykurovania o 10% a (4) pri bytoch s obytnými miestnosťami vyššími ako 3,4 m o 5%.
Ďalšie podrobnosti týkajúce sa tejto časti opatrenia MF SR sú obsiahnuté v prílohe k opatreniu, ktorá zakotvuje podmienky pre uplatnenie regulácie cien nájmov bytov, pričom ustanovuje kvalitatívne rozdelenie bytov, priestorové rozdelenie bytov, ich zariadení, príslušenstva, vybavenia a podlahových plôch.
Rozdielnym právnym režimom sa v zmysle § 2 opatrenia MF SR riadi regulácia maximálnych cien ročného nájmu bytov obstaraných z prostriedkov (1) štátneho rozpočtu, (2) štátnych fondov, (3) rozpočtov obcí a (4) rozpočtov vyšších územných celkov po 1. februári 2001 a (5) bytov obstaraných výstavbou, prestavbou alebo dostavbou bytov a skolaudovaných po 1. februári 2001, pri ktorých sa maximálne ceny ročného nájmu určujú vo výške 5% z obstarávacej ceny bytu. Opatrenie MF SR vymedzuje, aké položky sa zahrnú do obstarávacej ceny bytu, pričom výpočet týchto položiek je stanovený v závislosti od spôsobu obstarania, pri ktorom opatrenie rozlišuje medzi výstavbou, prestavbou, dostavbou alebo kúpou bytu.
Novela zmenou § 4 ods. 2 opatrenia MF SR zakotvila, že do maximálnych cien podľa ustanovení § 1 a 2 opatrenia MF SR nie sú zahrnuté úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu (§ 696 Občianskeho zákonníka).
Po novele z dikcie § 3 opatrenia vyplýva, že maximálna cena nájmu bytu vypočítaná podľa § 1 opatrenia MF SR sa zvyšuje o 15% v domoch postavených bez účasti verejných prostriedkov (po novele teda už nie v bytových domoch) alebo v domoch vydaných pri náprave krívd podľa osobitných predpisov (po novele teda už nie v bytových domoch) bez ohľadu na to, kto je vlastníkom takýchto domov, okrem bytov v takýchto domoch (po novele teda už nie v bytových domoch), na ktoré sa vzťahuje ustanovenie § 4 ods. 1 písm. c) tohto opatrenia, ktorého nové znenie je uvedené v nasledujúcom texte v bode (3). V predmetnom ustanovení opatrenia MF SR novela spresnila pôsobnosť citovaného ustanovenia tak, že jeho znenie sa už nevzťahuje len na bytové domy. Pri domoch vydaných pri náprave krívd spomínaných vyššie sú osobitnými predpismi napríklad zákon č. 298/1990 Zb. o úprave niektorých majetkových vzťahov rehoľných rádov a kongregácií a arcibiskupstva olomouckého v znení neskorších predpisov, zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v znení neskorších predpisov, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v znení neskorších predpisov, zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku v znení neskorších predpisov, zákon č. 107/1993 Z. z. o vrátení majetku Matici slovenskej v znení nálezu Ústavného súdu SR č. 221/2000 Z. z., zákon č. 282/1993 Z. z. o zmiernení niektorých majetkových krívd spôsobených cirkvám a náboženským spoločnostiam v znení neskorších predpisov.
Z § 4 opatrenia MF SR vyplýva, že toto opatrenie sa po novele nevzťahuje na byty (1) bytových družstiev zriadených alebo založených po roku 1958, ak ide o byty postavené podľa predpisov o finančnej, úverovej a inej pomoci poskytnutej podľa predpisov o finančnej, úverovej a inej pomoci družstevnej bytovej výstavbe, platných v čase ich výstavby, (2) na byty vo vlastníctve fyzických osôb, po novom okrem bytov v domoch uvedených v § 3 opatrenia MF SR (o znení ktorého sme sa zmienili v predchádzajúcom texte), (3) na byty preukázateľne voľné v domoch (po novele teda už nie v bytových domoch) postavených bez účasti verejných prostriedkov alebo v domoch (po novele teda už nie v bytových domoch) vydaných pri náprave krívd podľa osobitných predpisov uvedených v predchádzajúcom texte, bez ohľadu na to, kto je vlastníkom takýchto domov (po novele teda už nie bytových domov), s výnimkou zákonného prechodu nájmu (podľa § 706 až 708 Občianskeho zákonníka) a výmeny bytu (podľa § 715 a 716 Občianskeho zákonníka), (4) na byty v domoch postavených úplne bez účasti prostriedkov štátneho rozpočtu, štátnych fondov, rozpočtov obcí a rozpočtov vyšších územných celkov s kolaudačným rozhodnutím vydaným po 1. februári 2001, (5) na byty v nájme právnickej osoby, ktorá nemá sídlo na území SR, fyzickej osoby, ktorá nemá trvalý pobyt na území SR, zahraničného zastupiteľského úradu alebo diplomatickej misie, (6) na byty užívané na podnikateľskú činnosť so súhlasom vlastníka alebo ich časti užívané na podnikateľskú činnosť so súhlasom vlastníka.
Na základe nového ustanovenia § 4a opatrenia MF SR platí, že maximálna cena nájmu bytu určená podľa § 1 opatrenia vrátane jej prípustného zvýšenia podľa § 3 opatrenia sa po 31. decembri 2011 uplatní len, ak sú súčasne splnené novelou vymedzené podmienky, a to že (1) ide o byt, na ktorý sa vzťahuje regulácia cien nájmu bytov podľa § 1 opatrenia, (2) prenajímateľom bytu podľa bodu (1) nie je štát, vyšší územný celok, obec alebo právnická osoba zriadená alebo založená štátom, vyšším územným celkom alebo obcou, (3) nájomca, spoloční nájomcovia alebo ostatné osoby žijúce v spoločnej domácnosti s nájomcom nie sú k 1. októbru 2008 výlučnými vlastníkmi alebo spoluvlastníkmi porovnateľného bytu alebo nehnuteľnosti alebo jej časti určenej na trvalé bývanie v obci, v ktorej užívajú nájomný byt, alebo najviac do vzdialenosti 50 km od územnej hranice takejto obce, pričom spoluvlastníkmi takéhoto porovnateľného bytu alebo nehnuteľnosti alebo jej časti nie sú iné osoby ako nájomca, spoloční nájomcovia alebo ostatné osoby žijúce v spoločnej domácnosti s nájomcom, (4) prenajímateľ bytu sa nedohodol alebo nedohodne písomne s nájomcom bytu o cene nájmu bytu pred 1. januárom 2012 inak a (5) nájomca bytu, ktorý spĺňa podmienky podľa bodov (1) až (4) sa do 31. decembra 2008 prihlási na Ministerstve výstavby a regionálneho rozvoja SR, a to na tlačive uverejnenom na internetovej stránke Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR.
V zmysle odseku 2 nového ustanovenia § 4a opatrenia MF SR sa za porovnateľný byt alebo nehnuteľnosť alebo jej časť podľa bodu (3) predchádzajúceho textu považuje (1) byt, ktorého základné prevádzkové zariadenie a základné príslušenstvo zodpovedá najmenej úrovni užívaného bytu a súčasne obsahuje najmenej 1 obytnú miestnosť, ak je nájomcom bytu jedna fyzická osoba a nežije s ňou v spoločnej domácnosti ďalšia osoba, alebo súčasne obsahuje najmenej 2 obytné miestnosti, ak nájomcom bytu, spoločnými nájomcami alebo ostatnými osobami s nimi žijúcimi v spoločnej domácnosti sú najviac tri fyzické osoby, alebo súčasne obsahuje najmenej 3 obytné miestnosti, ak nájomcom bytu, spoločnými nájomcami alebo ostatnými osobami s nimi žijúcimi v spoločnej domácnosti je najviac päť fyzických osôb, alebo súčasne obsahuje najmenej 4 obytné miestnosti, ak nájomcom bytu, spoločnými nájomcami alebo ostatnými osobami s nimi žijúcimi v spoločnej domácnosti je viac ako päť fyzických osôb, (2) nehnuteľnosť, ktorej aspoň časť je určená na trvalé bývanie a spĺňa minimálne podmienky podľa bodu (1) textu v tomto odseku.
Keďže jednou z podmienok na uplatňovanie cenovej regulácie je prihlásenie sa nájomcu ustanoveným postupom vyplývajúcim z predchádzajúceho textu, dovoľujeme si dať Vám do pozornosti, že v prípade, ak má nájomca záujem naďalej patriť do skupiny nájomcov s regulovaným nájomným, je nevyhnutné, aby sa prihlásil na Ministerstve výstavby a regionálneho rozvoja SR prostredníctvom tlačiva, ktoré je po jeho vyplnení nutné Ministerstvu výstavby a regionálneho rozvoja SR zaslať najneskôr do dňa 31. decembra 2008. Obyvatelia bytov s regulovaným nájomným, ktorí majú záujem o bytovú náhradu, sa na Ministerstve výstavby a regionálneho rozvoja SR prihlásia doručením vyplneného vzoru tlačiva.
Výzva na prihlásenie, ktorej prílohou je aj vzor tlačiva pre prihlásenie, je zverejnená na internetovej stránke Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR a nájdete ju na tomto linku. Ako sme sa už zmienili, vyplnené tlačivo je nutné Ministerstvu výstavby a regionálneho rozvoja SR zaslať najneskôr do dňa 31. decembra 2008 na adresy uvedené na vyššie spomínanej internetovej stránke.
Opatrenie MF SR zo dňa 25. septembra 2008 č. 02/R/2008, ktorým sa mení a dopĺňa Opatrenie MF SR zo dňa 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov, je uverejnené vo Finančnom spravodajcovi č. 9/2008 a možno doň nazrieť na MF SR. Oznámenie MF SR o vydaní tejto novely opatrenia MF SR bolo zverejnené v Zbierke zákonov SR pod č. 372/2008 Z. z.. Opatrenie MF SR č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov bolo uverejnené vo Finančnom spravodajcovi č. 4/2008, oznámenie MF SR o vydaní Opatrenia MF SR č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov bolo zverejnené v Zbierke zákonov SR pod č. 158/2008 Z. z..