Ustanovenia nového zákona týkajúceho sa nájomných vzťahov k bytom majú za cieľ legislatívne upraviť práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov v režime tzv. krátkodobého nájmu bytu, v režime ktorého je podľa dôvodovej správy potrebné vyvážiť práva a povinnosti účastníkov nájomného vzťahu. V našom článku sa dozviete, ktoré najdôležitejšie zmeny nový zákon do predmetnej problematiky prináša.
Dňa 19. marca 2014 Národná rada SR schválila zákon o krátkodobom nájme bytu (ďalej len „zákon“ alebo „nový zákon“). Podľa dôvodovej správy k návrhu zákona je jeho účelom rozvíjať a riešiť otázku súkromného, trhového nájomného bývania v Slovenskej republike pri súčasnom plnom zachovaní chráneného nájomného bývania upraveného v zákone č. 40/1964 Zb. Občianskom zákonníku v platnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“) a sociálneho nájomného bývania, ktoré je podporované štátom. Nový zákon je osobitným právnym predpisom súkromného práva vo vzťahu k Občianskemu zákonníku, konkrétne k jeho ôsmej časti a siedmej hlave nazvanej „Nájomná zmluva“ a žiadnym spôsobom nie je v rozpore so spomínaným inštitútom tzv. chráneného nájmu. Cieľom je tiež vytvorenie priestoru pre rozvoj trhu s nájomnými bytmi.
Nový zákon upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Ide o pomerne stručné vymedzenie jeho pôsobnosti. Naopak, nový zákon sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa (1) zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení zákona č. 134/2013 Z. z., (2) zákona č. 261/2011 Z. z. o poskytovaní dotácií na obstaranie náhradných nájomných bytov v znení zákona č. 134/2013 Z. z. a (3) zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania. Nový zákon sa ďalej nevzťahuje na nájomné pomery v (4) služobných bytoch, (5) bytoch osobitného určenia, (6) bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobitného určenia podľa zákona č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov, (7) družstevných bytoch, (8) bytoch vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov, a (9) v bytoch vo vlastníctve hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.
V zmysle ust. § 2 sa krátkodobým nájmom bytu rozumie nájomný pomer založený nájomnou zmluvou uzavretou podľa tohto zákona, spĺňajúcou náležitosti ust. § 3, a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.
Subjektmi nájomného vzťahu sú prenajímateľ a nájomca. Podľa ust. § 3 krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, najdlhšie na dva roky. Môže ísť aj o kratšiu dobu, musí však byť vymedzená určito. Zmluvné strany budú mať možnosť dohodnúť sa na predĺžení nájomnej zmluvy najviac dvakrát a maximálne vždy o dva roky. Po uplynutí uvedenej doby v prípade záujmu strán o pokračovanie v nájomnom vzťahu musia pristúpiť k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy a k dohode o nových podmienkach nájmu. V prípade, ak si zmluvné strany nedohodnú možnosť predĺženia, nájomný vzťah zanikne uplynutím pôvodne dohodnutej doby.
Nový zákon ustanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy s najmenej jedným vyhotovením pre obe zmluvné strany ako obligatórnu náležitosť jej platnosti. Ustanovenie § 3 odsek 3 určuje povinné minimálne náležitosti nájomnej zmluvy pre účely nového zákona. Nájomná zmluva musí obsahovať najmä (1) meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, respektíve obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby – podnikateľa, alebo obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať, (2) označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu, (3) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva, (4) opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, (5) určenie doby nájmu a (6) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona.
Ak by zmluva nespĺňala uvedené podmienky a náležitosti, napr. zmluvné strany by si dohodli zmluvu na dobu neurčitú alebo na dobu určitú v trvaní viac ako dva roky alebo by sa dohodli na opcii na predĺženie nájomného vzťahu viac ako dva krát, tak sa režim nového zákona neuplatní. Pokiaľ zmluva nebude v písomnej forme alebo ak v zmluve bude chýbať niektorá z obligatórnych náležitostí zmluvy, platí, že zmluva sa spravuje „ex lege“ ustanoveniami Občianskeho zákonníka.
Zákon stanovuje povinnosť registrácie podľa ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. V prípade, ak táto povinnosť nebude v lehote na registráciu splnená, na právny vzťah sa bude aplikovať ust. § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka a nasl. o nájme bytu. Prenajímateľ bude povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať.
Dohoda o výške nájomného a úhrade za plnenia poskytované s užívaním bytu je jednou z obligatórnych náležitostí zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Znenie ust. § 4 nového zákona dáva zmluvným stranám možnosť dohodnúť konkrétnu výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom jednostrannej zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku. Ako uvádza dôvodová správa, zmluvné strany si dohodnú aj spôsob platenia, ktorý však musí byť v súlade platnými právnymi predpismi, napr. zákonom č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti. Ustanovenie § 4 nie je ustanovením kogentným, preto si zmluvné strany môžu dohodnúť spôsob platenia úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu aj odchylne.
Nový zákon nevylučuje možnosť pre zmluvné strany dohodnúť si zloženie peňažnej zábezpeky (často používaný aj pojem „kaucia“), ktorá bude slúžiť na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Má teda zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu.
Zábezpeka bude môcť byť maximálne vo výške troch mesačných nájmov a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Doplnenie peňažnej zábezpeky podlieha písomnej výzve prenajímateľa za podmienky, že peňažná zábezpeka alebo jej časť bola oprávnene použitá na úhradu splatných pohľadávok voči nájomcovi. Nájomca je v takom prípade povinný najneskôr v lehote jedného mesiaca doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky. Nesplnenie povinnosti doložiť peňažnú zábezpeku je výpovedným dôvodom.
Po skončení nájomného pomeru podľa nového zákona bude mať prenajímateľ povinnosť vrátiť nájomcovi nespotrebovanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt v súvislosti so skončením nájomného pomeru podľa zákona, napr. uplynutím doby, výpoveďou, dohodou, odstúpením od zmluvy za podmienky, že nájomca vysporiadal s prenajímateľom všetky nároky súvisiace s nájomným pomerom.
Zánik krátkodobého nájmu bytu je viazaný na (1) uplynutie času, na ktorý bol nájomný vzťah uzavretý; v prípade, že si zmluvné strany dohodli opciu a niektorá zo strán uplatní opciu, nájom sa automaticky predlžuje, (2) písomnú dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom ako jednu z možností ukončenia nájomného pomeru pred riadnym uplynutím doby nájmu; pričom je na zmluvných stranách ako si dohodnú podmienky skončenia nájmu, (3) písomnú výpoveď jednej zo zmluvných strán ako jednostranný právny úkon vykonaný v súlade s podmienkami uvedenými v novom zákone, (4) písomné odstúpenie od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán ako jednostranný právny úkon, ktorý musí byť vykonaný v súlade s nájomnou zmluvou a platnými právnymi predpismi, a na (5) zánik predmetu nájmu, napríklad okrem iného aj takú podstatnú zmenu bytu, ktorá znemožňuje jeho riadne užívanie, napríklad vytopenie, vyhorenie.
Dôvodom pre odstúpenie od nájomnej zmluvy bude napr. podstatné porušenie zmluvy, resp. iné okolnosti a dôvody, na ktorých sa zmluvné strany výslovne dohodnú. Zmluvná voľnosť môže viesť strany aj k tomu, že si dohodnú odstúpenie od zmluvy bez uvedenia dôvodu s možnosťou vyplatenia odstupného, a podobne.
Cieľom právnej úpravy výpovede krátkodobého nájmu bytu je možnosť zmluvných strán navzájom si dohodnúť výpovedné dôvody aj pre prípady, ktoré zákonodarca pri tvorbe zákona neobsiahol vo výpočte výpovedných dôvodov. Ide o väčšiu zmluvnú flexibilitu a zohľadnenie potrieb nájomcu a prenajímateľa. Napríklad jedným z dôvodov predčasného ukončenia nájmu môže byť zo strany nájomcu predčasné ukončenie štúdia na vysokej škole, ukončenie brigády alebo iný dôvod relevantný pre daný prípad.
Prenajímateľ bude oprávnený vypovedať zmluvu o krátkodobom nájme bytu (1) ak nájomca alebo osoba, ktorá s ním v dome žije, napriek predchádzajúcej písomnej výstrahe prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie, spoločné časti a spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, kde sa byt nachádza, (2) ak nájomcovi vznikol dlh na nájomnom a na úhradách spojených s užívaním bytu za viac ako dva mesiace, (3) ak nájomca napriek písomnej výzve nedoplatil použitú časť peňažnej zábezpeky tak, aby spĺňala pôvodnú výšku podľa nájomnej zmluvy, (4) ak nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom, alebo (5) ak je daný osobitný dôvod výpovede určito a jasne dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
Nájomca bude oprávnený vypovedať zmluvu o krátkodobom nájme bytu, (1) ak predmet nájmu nie je spôsobilý na riadne užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte a je to dôvodom na jednostranné ukončenie nájomného pomeru zo strany nájomcu, (2) ak došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru, čo možno vykladať ako okolnosť, ktorá môže mať podstatný vplyv na schopnosť nájomcu plniť si svoje záväzky vyplývajúce z nájomného pomeru, (3) ak nájomcovi vznikol nárok na sociálne bývanie podľa zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov, alebo (4) ak je daný osobitný dôvod výpovede určito a jasne dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
V oboch prípadoch nejde o taxatívny výpočet dôvodov výpovede zo zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Ide o výpočet výpovedných dôvodov, ktorý je možné rozšíriť. Nemožno ich však zúžiť.
Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Zmluvné strany si môžu dohodnúť výpovednú dobu, ktorá musí byť minimálne jeden mesiac, respektíve pätnásť dní pre prípady uvedené v bodoch 1 a 2 pre výpoveď danú prenajímateľom a v bode 1 pre výpoveď danú nájomcom.
Nový zákon stanovuje povinnosť nájomcovi vypratať a odovzdať prenajímateľovi byt v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu. Zmluvné strany si môžu dohodnúť iný okamih odovzdania predmetu nájmu. Odsek 1 ust. § 8 určuje, že nájomca je uvedené povinný vykonať na vlastné náklady. Pokiaľ ide o lehotu, z odseku 2 predmetného ustanovenia je možné odvodiť, že nájomca je povinný byt vypratať a odovzdať prenajímateľovi do 10 kalendárnych dní od skončenia nájmu, respektíve 5 kalendárnych dní od skončenia nájmu odstúpením od zmluvy.
Nie je vylúčené, že nájomca si uvedené povinnosti v predmetnej lehote nesplní. V takom prípade je prenajímateľ oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí vylúčených z exekúcie v zmysle ust. § 114 zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v platnom znení, napríklad nevyhnutné vybavenie domácnosti, zdravotnícke potreby, a podobne.
Nový zákon prostredníctvom ust. § 9 priznáva obom zmluvným stranám oprávnenie domáhať sa na súde určenia neplatnosti výpovede alebo odstúpenia od zmluvy o krátkodobom nájme bytu, ak považujú takéto odstúpenie alebo výpoveď za nedôvodné konanie. Ide však o odlišný režim ako podľa ustanovení nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku. Žaloba o určenie neplatnosti výpovede alebo odstúpenia od zmluvy musí byť podaná na príslušnom súde podľa bydliska odporcu najneskôr do 2 mesiacov od doručenia výpovede alebo odstúpenia od zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Ide o prekluzívnu lehotu, teda jej márnym uplynutím oprávnenie podať žalobu zaniká. Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu však nebudú podaním žaloby dotknuté. Nájomný pomer sa skončí uplynutím výpovednej doby, resp. ku dňu skončenia nájmu odstúpením od zmluvy.
V prípade, že súd svojím rozhodnutím právoplatne rozhodne, že skončenie nájomného pomeru výpoveďou alebo odstúpením je neplatné, osoba zodpovedná za takýto stav bude povinná vec (1) vrátiť do pôvodného stavu (tzv. naturálna reštitúcia) alebo (2) nahradiť škodu v peniazoch (tzv. relutárna náhrada). V ostatných prípadoch sa môže priznať poškodenému finančné zadosťučinenie určené s prihliadnutím na závažnosť a rozsah spôsobenej ujmy, trvanie protiprávneho stavu a mieru protiprávneho zásahu do práv zmluvnej strany.
Nový zákon je vo vzťahu k Občianskemu zákonníku lex specialis, teda zákon osobitný. Prostredníctvom ust. § 10 sa v jeho druhom odseku výslovne určuje, ktoré vybrané ustanovenia Občianskeho zákonníka sa s ohľadom na nájomnú zmluvu uzavretú podľa osobitného nového zákona nebudú aplikovať.
Nový zákon nadobudne účinnosť 1. mája 2014, pričom všetky nájomné zmluvy uzavreté pred uvedeným dátumom sa budú spravovať podľa právneho stavu účinného pred 1. májom 2014.