Právna úprava pozná tri druhy zápisov do katastra nehnuteľností, a to vklad, záznam a zápis. Každý z uvedených druhov zápisu má iný účel a s každým sa spájajú iné právne účinky. Z hľadiska praxe je vhodné rozlišovať základné rozdiely, preto Vám v našom článku prinášame základné vysvetlenie uvedených skutočností.
Kataster nehnuteľností (ďalej len „kataster“) je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov (ďalej len „právo k nehnuteľnosti“).
Kataster okrem toho slúži aj ako informačný systém, najmä na ochranu práv k nehnuteľnostiam, na daňové účely a poplatkové účely, na oceňovanie nehnuteľností, najmä pozemkov, na ochranu poľnohospodárskeho pôdneho fondu a lesného pôdneho fondu, na tvorbu a ochranu životného prostredia, na ochranu nerastného bohatstva, na ochranu národných kultúrnych pamiatok a ostatných kultúrnych pamiatok, ako aj chránených území a prírodných výtvorov a na budovanie ďalších informačných systémov o nehnuteľnostiach. Základnú právnu úpravu katastra nehnuteľností tvorí zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon.
Práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú (i) vkladom, (ii) záznamom a (iii) poznámkou. Každý z uvedených zápisov možno vykonať po splnení určitých podmienok, pričom s každým druhom zápisu sa spájajú odlišné právne účinky.
Vklad do katastra nehnuteľností (ďalej len „vklad“) je úkon okresného úradu, s ktorým sú spojené právotvorné účinky, teda vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Vklad sa vykoná na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení. Povoleniu predchádza konanie, na ktoré sa vzťahuje zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok), ak katastrálny zákon alebo iný zákon neustanovuje inak.
Konanie o povolení vkladu sa začína vždy na návrh účastníka konania. Účastníkom konania o povolení vkladu je účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Pred podaním návrhu na vklad môžu účastníci konania podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe na tlačive, ktoré je zverejnené na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ďalej len „úrad“). Oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný okresný úrad. Ak do 90 dní od doručenia oznámenia účastník konania nepodá návrh na vklad, oznámenie okresný úrad vymaže z evidencie.
Návrh na vklad sa musí podať písomne a musí obsahovať (1) meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o účastníka konania fyzickú osobu, alebo obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o účastníka konania právnickú osobu, (2) označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný a (3) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Právnym úkonom môže byť napríklad kúpna zmluva, zámenná zmluva alebo darovacia zmluva. Návrh na vklad musí obsahovať tiež ustanovené prílohy.
K návrhu na vklad musí byť priložená (1) zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach, (2) verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva, (3) identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva, (4) geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku, (5) dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom, pričom podpis na splnomocnení musí byť osvedčený podľa ustanovenia § 42 ods. 3 katastrálneho zákona, ak uvedené ustanovenie vyžaduje osvedčenie a (6) oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v papierovej podobe.
Pri podaní návrhu na vklad je okresný úrad povinný na návrh na vklad vyznačiť dátum, hodinu a minútu doručenia návrhu na vklad.
O návrhu na vklad je okresný úrad povinný rozhodnúť do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Okresný úrad môže rozhodnúť urýchlene do 15 dní, a to na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad. Ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad rozhodnutím povolí, inak návrh zamietne. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia, proti takému rozhodnutiu nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania. Okresný úrad zašle rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia.
Rozhodnutie o povolení vkladu má konštitutívne právne účinky. Právne účinky vznikajú právoplatnosťou takéhoto rozhodnutia. Výnimku tvorí vklad pri prevode majetku štátu na iné osoby podľa osobitného predpisu, pri ktorom právne účinky vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení ku dňu určenému v návrhu na vklad, pričom návrh na vklad sa musí podať najneskôr v deň, ktorý je určený v návrhu ako deň vzniku vlastníctva. Ďalšou výnimkou je zmluva o prevode bytu a nebytového priestoru do vlastníctva nájomcu podľa osobitného predpisu, pri ktorej vznikajú právne účinky na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení ku dňu doručenia návrhu na vklad.
Ak okresný úrad návrh zamietne, doručí rozhodnutie o zamietnutí vkladu všetkým účastníkom konania. Proti uvedenému rozhodnutiu je možné podať odvolanie na okresnom úrade, ktorý rozhodnutie vydal do 30 dní odo dňa jeho doručenia. Ak okresný úrad podanému odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu, o odvolaní rozhodne súd.
Okrem meritórneho rozhodnutia môžu byť v konaní o návrhu na vklad vydané aj procesné rozhodnutia, a to rozhodnutie o prerušení konania a rozhodnutie o zastavení konania. Rozhodnutím o prerušení konania sa konanie pre určitú prekážku prerušuje. Konanie o návrhu na vklad sa preruší, ak (1) sa začalo konanie o predbežnej otázke, (2) nebol zaplatený správny poplatok, (3) bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh, (4) to zhodne navrhli všetci účastníci konania, a to najdlhšie na 60 dní, (5) bolo účastníkovi predbežným opatrením nariadené, aby nenakladal s určitou nehnuteľnosťou, alebo (6) právo nakladať s nehnuteľnosťou je obmedzené podľa osobitného predpisu.
Okresný úrad môže vydať aj rozhodnutie o zastavení konania. Oproti rozhodnutiu o prerušení konania sa rozhodnutím o zastavení konania konečným spôsobom ukončuje konanie vo veci návrhu na vklad. Konanie o návrhu na vklad sa zastaví, ak (1) návrh nepodal účastník konania, (2) účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad, (3) už bol vo veci zamietnutý návrh na vklad z dôvodu uvedeného v ustanovení § 31 ods. 1 katastrálneho zákona, (4) účastník konania vzal návrh späť a ostatní účastníci konania s tým súhlasili, (5) v určenej lehote nebol zaplatený správny poplatok, (6) účastník konania v určenej lehote neodstránil nedostatky návrhu na vklad, prípadne jeho príloh, alebo (7) vo veci koná iný príslušný okresný úrad.
Záznam do katastra nehnuteľností (ďalej len „záznam“) nemá na rozdiel od vkladu právotvorný charakter, ale má len evidenčnú povahu. Na konanie o zázname sa nevzťahuje správny poriadok.
Záznamom sa do katastra zapisujú práva k nehnuteľnostiam (1) ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, (2) ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli rozhodnutím štátneho orgánu, (3) ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli príklopom licitátora na verejnej dražbe, (4) ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli vydržaním, (5) ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli prírastkom a spracovaním, (6) vyplývajúce z nájomných zmlúv a (7) vyplývajúce zo zmlúv o prevode správy majetku štátu alebo z iných skutočností svedčiacich o zverení správy majetku obce alebo správy majetku vyššieho územného celku. Záznamom sa zapisuje aj zmena poradia záložných práv z dohody záložných veriteľov o poradí ich záložných práv rozhodujúcom na ich uspokojenie.
Okresný úrad vykoná záznam bez návrhu, alebo na návrh vlastníka alebo inej oprávnenej osoby. Návrh musí byť podaný písomne a musí obsahovať (1) meno (obchodný názov) a miesto trvalého pobytu (sídlo) navrhovateľa, (2) názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný, (3) verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti a (4) označenie príloh.
Na vykonanie záznamu na návrh sú spôsobilé najmä (1) osvedčenie notára, (2) návrh, ktorého prílohou je právoplatný rozsudok o rozvode manželstva alebo rozsudok o zrušení bezpodielového spoluvlastníctva manželov alebo ich overená kópia, ktorí do troch rokov po právoplatnosti uvedených rozsudkov neuzavreli dohodu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva alebo ak v tejto lehote nepodali na súd návrh na vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva, (3) návrh, ak ide o práva k cudzím veciam, (4) návrh, ktorého prílohou je doklad viažuci sa k vzniku, zmene alebo zániku práva prináležiacemu osobe; ak ide o vecné právo, ktoré sa viaže na osobu, (5) návrh, ktorého prílohou je písomné oznámenie o uplynutí času, ak ide o zánik záložného práva uplynutím času, (6) rozsudok súdu, ak vecné bremeno zanikne z dôvodu, že vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, (7) listina preukazujúca správu majetku štátu, (8) vyhlásenie manželov s ich osvedčenými podpismi, že nehnuteľnosť nadobudnutá počas trvania manželstva je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, a sobášny list, ak je ako stavebník alebo vlastník evidovaný len jeden z manželov, (9) rozhodnutie o určení, zmene alebo zrušení súpisného čísla stavby a (10) rozhodnutie o odňatí poľnohospodárskej pôdy pre nepoľnohospodársky účel alebo rozhodnutie o vyňatí lesných pozemkov.
Ak okresný úrad vykoná záznam, oznámi osobám, ktorých právo k nehnuteľnosti bolo zápisom dotknuté, že vykonal zápis do katastra záznamom, a to do 15 dní odo dňa zápisu práva do katastra.
Posledným druhom zápisu je poznámka. Poznámka má takzvaný prenotačný charakter. Nespájajú sa s ňou právne účinky, ani sa na konanie o zápise poznámky nevzťahuje správny poriadok. Poznámkou sa zapisujú skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo informuje o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti.
Poznáme dva druhy poznámok. Prvým je poznámka, ktorá sa vyznačuje v záujme ďalšieho nakladania s nehnuteľnosťou. Ide o poznámku o (1) začatí konania o súdnom výkone rozhodnutia predajom nehnuteľnosti, (2) začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, (3) vyhlásení konkurzu proti vlastníkovi nehnuteľnosti, (4) začatí vyvlastňovacieho konania a (5) predbežnom opatrení, ktorým sa zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou. Uvedené poznámky okresný úrad zapíše do katastra na základe oznámenia súdu alebo iného štátneho orgánu, alebo na návrh iného oprávneného podľa osobitných predpisov. Druhým druhom poznámky je poznámka o tom, že hodnovernosť údajov katastra o práve k nehnuteľnosti bola spochybnená. Ide o prípady, ak niekto tvrdí, že má právo k nehnuteľnosti, ale svoje právo nevie hodnoverne preukázať. Ak sa po zápise poznámky preukáže, že pominuli dôvody jej zápisu, Okresný úrad poznámku zruší bez návrhu alebo na návrh toho, kto podal návrh na jej zápis.