Oba uvedené zákony majú špecifické podmienky upravujúce práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa. Prax ukázala, že nájomný vzťah na užívanie bytu uzatvorený podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu v súčasnosti prevláda nad právnym režimom uzatvoreným podľa Občianskeho zákonníka a najmä prenajímatelia preferujú právny režim Zákona o krátkodobom nájme bytu. Náš článok Vám prináša porovnanie z nášho pohľadu kľúčových odlišností nájomného vzťahu podľa dvoch právnych režimov.
Prenajímatelia ako vlastníci nehnuteľnosti a nájomcovia ako záujemcovia o odplatné užívanie nehnuteľností majú možnosť výberu právneho režimu, na základe ktorého sa ich nájomný vzťah bude spravovať. Slovenský právny poriadok má od roku 2014 zakotvené dva právne režimy pre nájom bytu.
Právna úprava nájomnej zmluvy týkajúcej sa nájmu bytu je súčasťou zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení (ďalej len „občiansky zákonník“) a zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v platnom znení (ďalej len „zákon o krátkodobom nájme bytu“).
Obidva právne režimy majú svoje výhody aj nevýhody.
Občiansky zákonník pokrýva nájomné bývanie všeobecne. Naproti tomu má zákon o krátkodobom nájme bytu užší rámec, čo vyplýva z negatívneho výpočtu prípadov, na ktoré sa táto norma nevzťahuje v ust. § 1 ods. 2., teda nájom služobných, družstevných, sociálnych bytov je vylúčený z pôsobnosti zákona.
Občiansky zákonník v siedmej hlave stanovuje podmienky nájomnej zmluvy, ktorej predmetom môže byť prenajatie nehnuteľnosti vo všeobecnosti, teda napríklad nájom domu, pozemku, bytu alebo hnuteľnej veci napríklad prenájom motorového vozidla. Osobitné ustanovenia k nájmu bytu sú obsiahnuté v štvrtom oddiely siedmej hlavy. Občiansky zákonník je tzv. lex generalis, teda zákon všeobecný.
Byty sa z dôvodu jednej právnej úpravy prenajímali do roku 2014 iba na základe jednotlivých ustanovení občianskeho zákonníka. V roku 2014 sa stal účinným zákon o krátkodobom nájme bytu, avšak aj v súčasnosti mnohí nemajú vedomosť, že zákon o krátkodobom nájme ako tzv. lex specialis je pre zmluvné strany v mnohých aspektoch výhodnejší.
Zásadné rozdiely právnej úpravy nájmu bytu medzi občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu spočívajú v (i) samotnej forme a podobe nájomnej zmluvy, (ii) v určení nájomného, (iii) v podmienkach ukončenia nájmu, (iv) v lehotách a výpovednej dobe a tiež v (v) inštitúte tzv. depozitu alebo peňažnej zábezpeky.
→ Forma nájomnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka
Podľa § 685 ods. 1 občianskeho zákonníka: „Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“
Platnosť a účinnosť nájomnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka nie je viazaná na obligatórnu písomnú podobu, čo vyplýva zo slovného spojenia v zákone, ktorý uvádza, že nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a stavu bytu. Z terminológie spravidla je zrejmé, že forma a podoba nájomnej zmluvy môže byť rôzna. Nájomná zmluva podľa občianskeho zákonníka môže byť dohodnutá aj ústne, v takom prípade zákon uvádza, že o jej obsahu sa musí uzatvoriť zápisnica. Pojem zápisnica však zákon nedefinuje pre účely nájomnej zmluvy, čo znamená, že odpovede na otázky priniesla a priebežne prináša súdna prax a individuálne spory vychádzajúce zo špecifických skutkových stavov. Sme názoru, že prípadné podmienky nájmu môžu vyplývať aj z emailovej komunikácie az sms komunikácie, čo môže byť v spojitosti s ostatnými okolnosťami považované za formu zápisnice o podmienkach nájmu, napríklad v spojitosti so sústavným opakovaným konaním prenajímateľa a nájomcu spočívajúcom v platbe nájomného a jeho prijímaní.
To znamená, že ak nie je podpísaná písomná nájomná zmluva, ale nájomca pravidelne uhrádza vlastníkovi bytu ako prenajímateľovi odplatu a prenajímateľ takú odplatu prijíma bez námietok a existuje aspoň nejaká komunikácia medzi zmluvnými stranami, napríklad email alebo sms, možno z nášho pohľadu hovoriť o uzatvorenej nájomnej zmluve so základnými náležitosťami, a to: (i) je známy predmet nájmu a jeho rozsah, teda byt, ktorý nájomca užíva, (ii) sú známe zmluvné strany, teda nájomca ako platca nájomného a prenajímateľ ako prijímateľ nájomného a je tiež (iii) známa výška nájomného, teda pravidelná mesačná platba v hotovosti alebo prevodom.
Z uvedeného vyplýva zásadná nevýhoda nájomnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka, a to pre všetky zmluvné strany. Občiansky zákonník nepredpisuje písomnú formu, z dôvodu čoho môže dôjsť k pochybnostiam o právach a povinnostiach a k rýchlemu vzniku sporu. Odporúčame preto aj v prípade nájomnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka uzatvoriť ju v riadnej písomnej podobe s určením predmetu, zmluvných strán, výšky nájomného, doby nájmu a podrobnými právami a povinnosťami.
→ Forma nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Podľa § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.“
Podľa § 3 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.“
Platnosť a účinnosť nájomnej zmluvy je podľa zákona o krátkodobom nájme bytu viazaná na obligatórnu písomnú formu s povinnými náležitosťami, ktoré zákon uvádza ďalej, a to povinnosť v písomnej forme (i) uviesť a riadne identifikovať zmluvné strany, (ii) označiť predmet nájmu, (iii) určiť výšku nájomného alebo určiť spôsob učenia výšky nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, (iv) opis stavu bytu, jeho vybavenia, príslušenstva a vád, (v) určenie doby nájmu a (vi) vyhlásenie nájomcu, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Povinnou zmluvnou náležitosťou nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona. Sme názoru, že daná povinnosť odráža určité slabšie postavenie nájomcu pokiaľ ide najmä o podmienky možnosti ukončenia nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa tohto zákona.
Zaujímavou úvahou je skutočnosť, ak nebola dodržaná písomná forma zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Je viacero názorov v odbornej verejnosti, že pre prípad nedodržania písomnej formy sa nájomná zmluva riadi občianskym zákonníkom, iné názory sa prikláňajú k absolútnej neplatnosti právneho úkonu s poukazom na § 40 ods. 1 občianskeho zákonníka. My sa s poukazom na právnu zásahu Ius ex iniuria non orfitur, teda z nepráva nemôže vzniknúť právo, prikláňame k názoru, že nedodržaním písomnej formy nájomnej zmluvy nepochybne nepôjde o zmluvu v právnom režime zákona o krátkodobom nájme bytu, ale aplikuje sa lex generalis, teda občiansky zákonník.
Každopádne, zákon o krátkodobom nájme je z nášho pohľadu výhodný pre obe zmluvné strany, vyžadujúc povinnú písomnú formu.
→ Trvanie zmluvy o nájme podľa oboch zákonov
Dĺžka trvania nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme nesmie presiahnuť dva roky, pričom celková doba nájmu môže byť najviac dvakrát predĺžená o 2 roky, teda najviac na 6 rokov. Je vecou úvahy zmluvných strán, najmä však nájomcu, ako dlho má v záujme bývať formou nájmu. Limitovaná doba nájmu favorizuje prenajímateľa, naopak, je určitou neistotou pre nájomcu. Ak má nájomca záujem na dlhodobom bývaní formou nájmu, je pre neho výhodnejšia nájomná zmluva podľa občianskeho zákonníka, ktorý v neposlednom rade stanovuje v ust. § 685 ods. 1 veta druhá, že „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“
Z hľadiska možností trvania zmluvy o nájme je v prípade záujmu nájomcu na dlhodobom užívaní bytu výhodnejší občiansky zákonník. Podľa občianskeho zákonníka je možné uzatvoriť nájomnú zmluvu na dobu neurčitú a nájom vypovedať výhradne z dôvodov striktne stanovených v ust. § 711, navyše s dlhšou výpovednou dobou než podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, ku ktorej sa dostaneme.
→ Nájomné podľa oboch zákonov
Podľa § 696 ods. 1 občianskeho zákonníka: „Spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.“
Podľa § 4 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.“
Z rozdielnej úpravy v oboch zákonoch jednoznačne vyplýva, že zákon o krátkodobom nájme bytu je pre prenajímateľa výhodnejší. Zákon o krátkodobom nájme bytu priznáva prenajímateľovi zákonné právo jednostranne upravovať výšku nájomného. Dôvody jeho zvyšovania však musia byť uvedené v nájomnej zmluve, ktorej podpisom dáva nájomca súhlas k takému jednostrannému právnemu úkonu prenajímateľa. Pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka môže byť výška nájomného upravovaná len podľa osobitných právnych predpisov, v rámci ktorých sa môže prenajímateľ domáhať sankčného poplatku. Nájomca tiež v zmysle ďalších ustanovení občianskeho zákonníka môže žiadať zľavu z nájomného, pokiaľ prenajímateľ neodstráni chyby alebo poruchy obmedzujúce plnohodnotné užívanie predmetu nájmu.
→ Zánik nájmu
Zásadný rozdiel medzi právnou úpravou nájomnej zmluvy podľa oboch zákonov je v podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. Pri ukončení nájomného vzťahu dochádza ku stretom záujmov prenajímateľa ako v zásade silnejšej zmluvnej strany a nájomcu ako de facto slabšej zmluvnej strany. Nájomca má záujem bývať v pokoji a bez hrozby, že kedykoľvek prenajímateľ môže ukončiť nájomnú zmluvu a prenajímateľ má isteže záujem na pravidelnosti platieb nájomného a pokiaľ možno čo najmenej komplikovanom vzťahu s nájomcom, ktorý nehnuteľnosť žiadnym spôsobom neopotrebuje a nezničí. Je zároveň pochopiteľné, že prenajímateľ má tiež záujem na flexibilite, teda v prípade, ak má záujem, tak by najradšej nájomný vzťah ukončil čo najskôr.
V tomto smere môžeme konštatovať, že ideálny stav neexistuje a ani občiansky zákonník ani zákon o krátkodobom nájme bytu neponúkajú nelimitovanú flexibilitu pre prenajímateľa ani skalopevnú istotu nájomcu. Oba zákony však s poukazom na zásadu ochrany práv jednej a druhej strany ponúkajú kompromis.
Globálne možno konštatovať, že nájomca je pre prípad ukončenia nájomného vzťahu viac chránený občianskym zákonníkom, čo vyplýva z postavenia nájmu bytu ako chráneného podľa formulácie v občianskom zákonníku.
Nájomnú zmluvu podľa občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať výlučne z dôvodov uvedených v ustanovení § 711. Podľa § 711 ods. 1 a 2 občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak (i) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, (ii) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, (iii) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, (iv) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, (v) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, (vi) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, (vii) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
Pokiaľ vypovedá nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa občianskeho zákonníka nájomca, nie je viazaný žiadnymi výpovednými dôvodmi, iba výpovednou lehotou.
Výpovedná lehota je v zmysle občianskeho zákonníka všeobecne stanovená v trvaní minimálne troch mesiacov, pričom zmluvné strany si môžu dohodnúť aj lehotu dlhšiu.
Občiansky zákonník samozrejme nezabúda ani na prípady mimoriadnych porušení nájomnej zmluvy, resp. nemožnosti byt užívať. V takom prípade je ochranou jednej aj druhej zmluvnej strany inštitút odstúpenia od nájomnej zmluvy v zmysle občianskeho zákonníka na základe ust. § 679, samozrejme, bez výpovednej lehoty. Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bol byt odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr – bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť – nespôsobilým na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľným alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy. Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať. Prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatý byt alebo ak trpí užívanie bytu takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda.
Pre neplatenie nájomného nájomcom však občiansky zákonník prenajímateľovi nepriznáva právo na odstúpenie, taký prípad musí byť riešený výpoveďou podľa § 711 ods. 1 písm. d).
Aj zákon o krátkodobom nájme bytu prenajímateľovi a nájomcovi stanovuje kogentné výpovedné dôvody.
Podľa § 7 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak (i) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza, (ii) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace, (iii) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky, (iv) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom, (v) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
Zákon o krátkodobom nájme teda umožňuje, aby si zmluvné strany priamo v zmluve o krátkodobom nájme bytu dohodli aj iný výpovedný dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Zákonná úprava je v tomto smere všeobecná, preto je potrebné zmluvný výpovedný dôvod, resp. dôvody konkretizovať, aby sa eliminovalo riziko napadnutia neplatnosti výpovede. Z pohľadu zásad súkromného práva majú zmluvné strany voľnosť v rozhodovaní, preto iným dôvodom môže byť v zásade čokoľvek, čo neodporuje dobrým mravom.
Na rozdiel od občianskeho zákonníka, ak ide o zmluvu o krátkodobom nájme bytu, nájomca ju nemôže vypovedať bezdôvodne, ale iba na základe niektorého zákonného alebo zmluvne dohodnutého výpovedného dôvodu. Podľa ods. 2 ust. § 7 zákona o krátkodobom nájme bytu nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak (i) sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte, (ii) došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru, (iii) mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu alebo (iv) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
Dôležitý rozdiel oproti občianskemu zákonníku je vo výpovednej lehote. Krátkodobý nájom je možné vypovedať v omnoho kratšom čase než podľa občianskeho zákonníka, a to v lehote najmenej jeden mesiac. Zmluvné strany sú samozrejme oprávnené určiť si dlhšiu lehotu, z praxe však uvádzame, že prenajímatelia trvajú na jednomesačnej výpovednej lehote.
Najdôležitejšou výhodou prenajímateľa, čo je aj dôvodom, prečo sa v súčasnosti už mnoho nájomných zmlúv na byt uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, je minimálne 15 dňová výpovedná lehota v prípade zásadných porušení zmluvy nájomcom, a to (i) poškodzovanie bytu, (ii) porušovanie dobrých mravov, (iii) porušovanie domového poriadku, (iv) omeškanie nájomcu s platbou nájomného. V takom prípade výpovedná lehota plynie nasledujúci deň po doručení výpovede.
Odstúpenie od nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je z pohľadu podmienok riešené podobne ako v občianskom zákonníku.
Z pohľadu ukončenia nájomnej zmluvy je pre prenajímateľa výhodnejšie uzatvoriť zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu a nájomca je v takom prípade chránený menej, nakoľko nejde o inštitút chráneného nájmu ako nájom podľa občianskeho zákonníka.
→ Depozit
Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve podľa zákona o krátkodobom nájme bytu dohodnúť na hotovostnom alebo bezhotovostnom depozite, teda peňažnej zábezpeke za účelom zabezpečenia prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
Výška zábezpeky smie byť najviac vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.
V súčasnosti vzhľadom na fakt, že mnoho bytov je zariadených hodnotným inventárom, postupne dochádza k zvyknutiu si nájomcov na fakt, že depozit je nutné zaplatiť a ide o postupne štandardnú súčasť nájomných vzťahov.
Z pohľadu depozitu je uzatvorenie zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme jednoznačná výhoda pre prenajímateľa, nakoľko podľa občianskeho zákonníka to možné nie je. Inštitút depozitu občiansky zákonník nepozná.
→ Spor o ukončenie nájmu
Rozdiel medzi právnymi režimami je nepochybný v možnostiach napadnutia platnosti úkonu, ktorým sa ukončil nájomný vzťah. Občiansky zákonník priznáva iba právo nájomcu domáhať sa na súde neplatnosti výpovede v prekluzívnej trojmesačnej lehote odo dňa doručenia výpovede. Ak súd rozhodne, že výpoveď bola platná, jej účinky nastanú až právoplatnosťou súdneho rozhodnutia, v opačnom prípade nájomný vzťah i naďalej trvá. Prenajímateľ môže platnosť výpovede napadnúť, iba ak preukáže naliehavý právny záujem. Zákon o krátkodobom nájme umožňuje napadnúť platnosť skončenia krátkodobého nájmu prenajímateľovi aj nájomcovi v lehote dvoch mesiacov od doručenia právneho úkonu, ktorý smeruje k ukončeniu nájmu. Účinky právneho úkonu výpovede alebo odstúpenia nie sú podaním žaloby dotknuté, čo je podstatný rozdiel oproti občianskoprávnej úprave. Výhodou je v tomto smere zákon o krátkodobom nájme bytu.
→ Bytové náhrady
Poukazujúc na zásadu chráneného nájmu bytu podľa režimu občianskeho zákonníka, občiansky zákonník stanovuje v ust. § 712 a nasl. druhy bytových náhrad, ktoré prichádzajú do úvahy, ak prenajímateľ vypovie nájomnú zmluvu, a to (i) náhradný byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti, (ii) náhradné ubytovanie, ktorým je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu a (iii) prístrešie, ktorým je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby.
Nájomca má právo na náhradný byt ak sa nájom skončil výpoveďou zo strany prenajímateľa z dôvodu, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela alebo pre svoje deti, prípadne pre iných členov rodiny.
Právo na náhradné ubytovanie má nájomca ak mu bola daná výpoveď pre hrubé porušovanie jeho povinností, napríklad, keď nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, avšak ak zároveň nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov bez vlastného pričinenia.
Zákon o krátkodobom nájme bytu neobsahuje žiadne ustanovenia týkajúce sa poskytnutia bytovej náhrady, preto inštitút bytovej náhrady favorizuje nájomcu.
→ Záver
Zhodnotením a analýzou v článku a zákone uvedených práv a povinnosti je možné vyvodiť záver, že predsa len režim zákona o krátkodobom nájme bytu je pre prenajímateľa výhodnejšou formou, ktorou sa spravuje nájomná zmluva na užívanie bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu je síce formálnejší, zároveň však poskytuje zmluvnú voľnosť pre účely tzv. iných podmienok ukončenia nájmu.
Striktná občianskoprávna úprava a chránený nájom bytu posilňuje postavenie nájomcu a garantuje mu relatívne stabilné bývanie v cudzom byte.
Je však z hľadiska existencie dvoch právnych režimov potrebné v súčasnosti akceptovať zmluvnú voľnosť a z pohľadu nájomcu nájomcovi neostáva nič iné, iba akceptovať fakt, ak prenajímateľ pri negociovaní nájomných podmienok a pri výbere zmluvného režimu favorizuje zákon o krátkodobom nájme bytu.
Samozrejme každé negociovanie nájomných podmienok vyžaduje individuálny prístup, takže s ohľadom na zamýšľanú dĺžku nájmu, bonitu nájomcu, charakter bytu, charakter nájomcu a ďalšie potreby, je vecou úvahy oboch zmluvných strán, ktorý režim je pre nich výhodnejší.
Publikované dňa 24.10.2024