Verejná správa

Nový stavebný zákon

  • Vydanie: PRO BONO ŠPECIÁL 02/2025

1. ABSTRAKT

Od 1. apríla 2025 dôjde na úseku výstavby okrem vyššie uvedených zmien aj k zmenám ďalším. Dôležitým či už pre laickú alebo odbornú verejnosť. V našom samostatnom poslednom príspevku k úplne novému Stavebnému zákonu sa dočítate viac a zistíte, či sa ďalšie zmeny týkajú aj Vášho podnikania alebo života.

2. KONTROLNÁ PREHLIADKA STAVBY

Nový Stavebný zákon ustanovil inštitút tzv. kontrolnej prehliadky stavby. Podľa ust. § 43 sú kontrolné prehliadky stavby dôležitým nástrojom na priebežnú kontrolu kvality výstavby a harmonogramu výstavby.

Ak stavebný úrad v rozhodnutí o stavebnom zámere určil, že pred začatím niektorého štádia zhotovovania stavby alebo odstraňovania stavby alebo pred začatím niektorých stavebných prác alebo po ukončení niektorých stavebných prác sa uskutoční kontrolná prehliadka stavby, stavbyvedúci je povinný v dostatočnom časovom predstihu oznámiť stavebnému úradu, dotknutému orgánu, stavebníkovi, projektantovi a osobe poverenej výkonom stavebného dozoru termín konania kontrolnej prehliadky.

Ak sa na stavbe majú uskutočniť stavebné práce vedúce k odchýlke od overeného projektu stavby, môže stavebník na návrh stavbyvedúceho, projektanta alebo osoby poverenej výkonom stavebného dozoru pred ich uskutočnením zvolať mimoriadnu kontrolnú prehliadku stavby. Ak odchýlky od overeného projektu stavby nie sú v rozpore s rozhodnutím o stavebnom zámere a s podmienkami dotknutých orgánov a dotknutých právnických osôb uplatnenými v záväzných stanoviskách

dotknutých orgánov a v záväzných vyjadreniach dotknutých právnických osôb, projektant ich vyznačí v projekte stavby, stavbyvedúci ich uvedie v zápisnici podľa odseku 4 a zaznamená v stavebnom denníku.

Ak sa stavebný úrad nezúčastnil mimoriadnej kontrolnej prehliadky, stavebník mu zašle zápisnicu na odsúhlasenie. Stavebný úrad zápisnicu odsúhlasí do troch dní odo dňa doručenia a zaznamená v informačnom systéme. Ak odchýlky od overeného projektu stavby nie je možné povoliť postupom podľa odseku 2, určí stavebný úrad, že je potrebné overenie zmeny projektu stavby alebo nové konanie o stavebnom zámere.

Z kontrolnej prehliadky stavby sa spíše zápisnica, ktorú podpisujú stavbyvedúci, projektant, osoba poverená výkonom stavebného dozoru a zamestnanec stavebného úradu, ako aj osoby, ktoré boli prizvané na kontrolnú prehliadku. V zápisnici sa uvedie obsah kontrolnej prehliadky a dohodnutá zmena projektu stavby. Jedno vyhotovenie zápisnice je súčasťou dokumentácie stavby uloženej u stavbyvedúceho na stavenisku. Zápisnicu je povinný stavebník alebo stavbyvedúci zaznamenať v informačnom systéme.

Uskutočnenie kontrolnej prehliadky stavby sa zaznamená do stavebného denníka.

Ak sa kontrolnou prehliadkou stavby zistí, že na stavbe sa uskutočňujú nepovolené stavebné práce vedúce k odchýlke od overeného projektu stavby, stavebný úrad vyzve na ukončenie nepovolených stavebných prác a zistenú skutočnosť oznámi stavebnému inšpektorátu.

3. OCHRANA KULTÚRNEHO DEDIČSTVA

Nový Stavebný zákon ďalej upravuje ochranu umeleckých diel v stavbách a na verejných priestranstvách pred poškodením alebo zničením stavebnou činnosťou. Ako uvádza dôvodová správa, ide o požiadavky vyplývajúce z medzinárodných právnych dokumentov.

Ochranu kultúrneho dedičstva upravuje ustanovenie § 44. Podľa odseku 1 ak sa pri stavebných prácach nájde vec, ktorá môže mať pamiatkovú hodnotu, archeologický nález alebo osobitne chránená časť prírody, stavbyvedúci je povinný (i) bezodkladne zabezpečiť prerušenie stavebných prác, ktoré by mohli nález ohroziť, (ii) ohlásiť nález krajskému pamiatkovému úradu alebo orgánu ochrany prírody a krajiny a riadiť sa ich pokynmi, (iii) vykonať opatrenia na ochranu nálezu do jeho odborného posúdenia, (iv) zaznamenať do stavebného denníka čas a okolnosti nálezu, čas jeho ohlásenia a opis vykonaných opatrení, (v) oznámiť nález a vykonané opatrenia orgánu štátneho stavebného dohľadu.

Ak je na ochranu, zabezpečenie alebo odvoz nálezu potrebné dočasne prerušiť alebo natrvalo zastaviť uskutočňovanie stavebných prác, stavebný inšpektorát rozhodne na základe stanoviska príslušného orgánu na ochranu pamiatkového fondu alebo Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky o prerušení stavebných prác na nevyhnutný čas alebo nariadi úplné zastavenie stavebných prác.

Vlastníkovi stavby patrí za obmedzenie na základe rozhodnutia o prerušení stavebných prác primeraná náhrada preukázateľnej majetkovej ujmy, o ktorej rozhodne stavebný inšpektorát na základe stanoviska príslušného orgánu.

Na stavbe zhotovovanej svojpomocou sa vyššie uvedené povinnosti vzťahujú na stavebníka.

4. POVINNOSTI VLASTNÍKA STAVBY

Nový Stavebný zákon, na rozdiel od doterajšej právnej úpravy, vyslovene definuje povinnosti vlastníka stavby. Vlastnícke právo je ústavným právom každej osoby. Výkon vlastníckeho práva podľa Ústavy SR nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad zákonnú mieru. Na vykonanie tejto ústavnej požiadavky sa pre oblasť výstavby ustanovením § 45 ustanovujú zákonné povinnosti vlastníka každej stavby udržiavať ju po celý čas jej životného cyklu v dobrom stavebnotechnickom a prevádzkovom stave nielen vo vlastnom záujme, ale aj vo verejnom záujme.

Vlastník stavby je povinný (a) udržiavať stavbu v dobrom stavebno-technickom stave a zistené prevádzkové nedostatky včas odstraňovať údržbou stavby, (b) dbať, aby stavba neporušovala hygienické a protipožiarne predpisy, (c) udržiavať technické systémy budovy a ostatné technické vybavenie stavby vo funkčnom stave, (d) dodržiavať režim pravidelných kontrol určených prevádzkovou dokumentáciou, technickými predpismi, prevádzkovými poriadkami stavieb a návodmi výrobcov stavebných výrobkov, (e) včas zabezpečiť plánované kontrolné prehliadky nosných konštrukcií stavby a technických systémov budovy a revízie, údržbu, opravy a výmenu technických zariadení, (f) aktualizovať dokumentáciu o stavbe, energetický certifikát a doklady o vykonaných pravidelných kontrolných prehliadkach nosných konštrukcií stavby a technických systémov budov a dokumentáciu o revíziách, údržbe, opravách a výmene technických zariadení; pri zmene vlastníka stavby je povinný ich odovzdať novému vlastníkovi stavby, (g) vykonať včas neodkladné práce nariadené stavebným inšpektorátom, (h) užívať stavbu na účel podľa kolaudačného osvedčenia a pri zmene účelu stavby požiadať o novú kolaudáciu, (i) odstrániť dočasnú stavbu po uplynutí času jej trvania určeného v rozhodnutí stavebného úradu a odstránenie dočasnej stavby oznámiť stavebnému úradu, (j) zabezpečiť včas geodetické meranie posunov a pretvorení zhotovenej stavby alebo jej časti, ak to charakter stavby a podmienky jej užívania vyžadujú alebo o potrebe týchto meraní rozhodol projektant.

5. KOLAUDAČNÉ OSVEDČENIE

Kolaudáciu upravuje po novom ust. § 66 a nasl. nového Stavebného zákona. Kolaudačné osvedčenie nahrádza doterajšie kolaudačné rozhodnutie. Kolaudačné osvedčenie je osobitným dokladom podľa § 47 ods. 7 správneho poriadku. Náležitosti kolaudačného osvedčenia upraví vykonávacia vyhláška.

Kolaudačným osvedčením správny orgán osvedčuje stavebno-technickú spôsobilosť stavby na projektovaný účel. Prílohou kolaudačného osvedčenia je dokumentácia skutočného zhotovenia stavby.

Kolaudačné osvedčenie nenahrádza povolenie prevádzky podľa osobitných predpisov.

Správny orgán oznámi vydanie kolaudačného osvedčenia dotknutým orgánom.

Kolaudačné osvedčenie vydá správny orgán na základe začatia kolaudácie. Kolaudácia začína podľa nového zákona na návrh stavebníka. Prílohou návrhu na kolaudáciu je podľa typu stavby (i) stavebný denník, (ii) záverečné stanovisko stavbyvedúceho, (iii) dokumentácia skutočného zhotovenia stavby, (iv) geodetická dokumentácia z vytýčenia priestorovej polohy stavby, kontrolný protokol o meraní priestorovej polohy stavby a geometrický plán na aktualizáciu katastrálneho operátu, (v) protokol o odovzdaní a prevzatí stavby; stavebný úrad môže v odôvodnených prípadoch od protokolu upustiť, (vi) protokol o vyhodnotení skúšobnej prevádzky, ak bola povolená, (vii) doklady o vykonaných skúškach vzoriek stavebných výrobkov odobratých na stavbe, (viii) výsledky uskutočnených meraní a revízií vyhradených technických zariadení a doklady o ich technickej spôsobilosti na plynulú a bezpečnú prevádzku, (ix) geodetické zameranie skutočného zhotovenia dokončenej stavby, (x) energetický certifikát budovy, ak podlieha energetickej certifikácii, (xi) záväzné stanoviská dotknutých orgánov a záväzné vyjadrenia dotknutých právnických osôb, ktoré boli zabezpečené pred podaním návrhu na kolaudáciu stavby.

Správny orgán oznámi do siedmych pracovných dní odo dňa doručenia úplného návrhu na kolaudáciu stavby termín kolaudačnej obhliadky stavebníkovi a dotknutým orgánom a prizve na kolaudáciu generálneho projektanta a generálneho zhotoviteľa stavby a ak ide o vyhradenú stavbu, aj osobu, ktorá uskutočňovala na stavbe stavebný dozor a budúceho prevádzkovateľa stavby; správny orgán môže prizvať aj iné osoby, ak je to potrebné na zistenie skutočného stavebno-technického stavu stavby a prevádzkového stavu stavby a pripojenia stavby na siete technického vybavenia územia alebo na overenie vhodnosti stavebných výrobkov na zamýšľané použitie. Kolaudačná obhliadka sa musí uskutočniť do 30 dní od jej oznámenia.

Ak sa kolaudáciou zistí, že stavba je spôsobilá na prevádzku, správny orgán vydá na stavbu kolaudačné osvedčenie do 15 dní od uskutočnenia kolaudačnej obhliadky.

Správny orgán kolaudáciu zastaví, ak je stavba postavená v rozpore s overeným projektom stavby

6. DOČASNÉ UŽÍVANIE STAVBY

Súčasný starý stavebný zákon pozná iba inštitút nazvaný povolenie na predčasné užívanie stavby.

Nový Stavebný zákon však prináša v ust. § 69 nový inštitút tzv. dočasného užívania stavby, pre účely tzv. skúšobnej prevádzky. Ako uvádza zákonodarca v dôvodovej správe, skúšobná prevádzka je pri niektorých stavbách nevyhnutnou požiadavkou na preverenie jej funkčnosti a prevádzkovej bezpečnosti. Vykonáva sa pri stavbách, pri ktorých dodávateľ dodáva technológiu, ktorej funkčnosť a komplexnosť sa vyskúša pri dodaní technológie.

Skúšobnou prevádzkou je dočasné užívanie stavby na účely vykonania skúšok a meraní funkčných parametrov stavby a jej technického zariadenia alebo technologického zariadenia, ak spôsobilosť na užívanie a funkčnosť dokončenej stavby, jej samostatnej časti alebo zmeny dokončenej stavby, možno overiť len prevádzkou stavby. Skúšobnú prevádzku môže správny orgán povoliť na žiadosť vlastníka stavby, stavebníka alebo zhotoviteľa stavby. Ak sú súčasťou stavby vyhradené technické zariadenia alebo určené technické zariadenia, je podmienkou povolenia dočasného užívania stavby vykonanie úradných skúšok, odborných prehliadok a odborných skúšok.

Skúšobná prevádzka môže trvať 24 mesiacov, najviac však štyri roky, pričom do trvania sa zarátava prerušovaná skúšobná prevádzka (opakovane vydané rozhodnutie), ako aj kontinuálna skúšobná prevádzka (predlžované povolenie na dočasné užívanie).

Ak má skúšobná prevádzka plynulo prejsť do trvalého užívania stavby, kolaudačné osvedčenie je potrebné získať pred ukončením dočasného užívania na skúšobnú prevádzku.

7. ZRUŠENIE STAVEBNEJ INŠPEKCIE

Ustanovením § 85 nový Stavebný zákon ruší Slovenskú stavebnú inšpekciu zriadenú pôvodným stavebným zákonom č. 50/1976 Zb.

Po novom štátny stavebný dohľad bude vykonávať regionálny úrad.

Práva a povinnosti vyplývajúce zo štátnozamestnaneckých vzťahov, z pracovnoprávnych vzťahov a z iných právnych vzťahov štátnych zamestnancov a zamestnancov Slovenskej stavebnej inšpekcie prechádzajú k 1. aprílu 2025 na regionálny úrad upravený v § 14 nového Stavebného zákona.

Konania Slovenskej stavebnej inšpekcie podľa doterajších predpisov, ktoré neboli právoplatne skončené rozhodnutím vo veci do 31. marca 2025, dokončí regionálny úrad podľa doterajších predpisov.

Právne účinky úkonov, ktoré v konaniach nastali pred 1. aprílom 2025, zostávajú zachované. Majetok štátu, pohľadávky a záväzky, ktoré mala v správe Slovenská stavebná inšpekcia k 31. marcu 2025, prechádzajú do správy úradu.

8. PRECHODNÉ USTANOVENIA A ÚČINNOSŤ

V prvom rade záverom uvedieme, že hoci v roku 2022 bola prijatá nová stavebná legislatíva, ktorá mala podľa pôvodných plánov od 1. apríla 2024 nahradiť okrem iného aj starý stavebný zákon č. 50/1976 Zb., nestalo sa tak.

Novelou zo dňa 14. marca 2024 zverejnenou v Zbierke zákonov ako zákon č. 46/2024 Z. z. pôvodný stavebný zákon č. 50/1976 ostal účinný aj po 1. apríli 2024 a do účinnosti od 1. apríla 2024 vstúpil len zákon o územnom plánovaní č. 200/2022 Z. z. a účinnosť zákona o výstavbe č. 201/2022 Z.z. sa posunula na 1. apríl 2025.

Dňa 1. apríla 2025 však do účinnosti vstúpi úplne nový Stavebný zákon, ktorý však ust. § 86 zrušuje zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe v znení neskorších predpisov.

Odo dňa 1. apríla 2025 teda bude platný a účinný nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. a zákon č. 200 Z. z. o územnom plánovaní.

V rámci prechodných ustanovení daných § 84 nového Stavebného zákona vyberáme z nášho pohľadu najpodstatnejšie, resp. tie, ktoré v sme ešte v predošlých príspevkoch neuvádzali.

Právne vzťahy vzniknuté podľa doterajších predpisov alebo založené rozhodnutiami správnych orgánov vo výstavbe podľa doterajších predpisov zostávajú zachované.

Platné územné rozhodnutie vydané podľa doterajších predpisov na stavbu, na ktorej uskutočnenie sa nevyžadovalo stavebné povolenie ani ohlásenie, sa považuje za overený projekt alebo overovaciu doložku k ohláseniu podľa tohto zákona.

Lehota v rozhodnutiach správnych orgánov vo výstavbe, ktorej plynutie začalo podľa doterajších predpisov, plynie naďalej až do jej uplynutia.

Doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 sa použijú na vybavenie (i) podania doručeného príslušnému stavebnému úradu do 31. marca 2025, vrátane ohlásenia stavby, (ii) konania začatého na stavebnom úrade do 31. marca 2025 na žiadosť stavebníka, (iii) konania týkajúceho sa nariadenia opatrení na stavbách vo verejnom záujme, vrátane odstránenia stavby, prerokovania priestupkov vo výstavbe, ukladania pokút za správne delikty vo výstavbe a výkonu rozhodnutia, začatého na stavebnom úrade podľa doterajších predpisov do 31. marca 2025.

Oprávnenie na vykonávanie činnosti podľa doterajších predpisov, ktorá svojim obsahom spĺňa znaky vyhradenej činnosti podľa nového Stavebného zákona, získané podľa doterajších predpisov je do 31. marca 2029 považované za oprávnenie vykonávať takúto vyhradenú činnosť podľa nového Stavebného zákona.

Publikované dňa 21.03.2025

advokátska-kancelaria-anwaltskanzlei-slowakei-bratislava-krypto-law-firm-slovakia
Kontaktný formulár

Sme pripravení naplniť Vaše práva.
Kontaktujte nás!

Zadajte vašu e-mailovú adresu.
Zadajte vaše telefónne čislo.
Napíšte nám správu.
Súhlaste so spracovaním osobných údajov.

Správa sa odosiela ....