1. ABSTRAKT
Z ustanovení nového Stavebného zákona vyplýva, že zmeny sa zásadne dotknú regulácie v oblasti čiernych stavieb. Takzvané čierne stavby, teda také, ktoré sa stavajú a boli postavené bez stavebného povolenia, už nebude možné po účinnosti nového Stavebného zákona dodatočne povoliť. Alebo áno? Podrobnosti v našom článku.
2. ZHOTOVOVANIE STAVIEB
Nový Stavebný zákon v druhej hlave tretej časti upravuje zhotovovanie stavieb.
Podľa § 25 nového zákona: „Stavbu, zmenu dokončenej stavby, odstraňovanie stavby a stavebné úpravy na stavbe alebo na pozemku, možno zhotoviť len podľa projektu stavby overeného v konaní o stavebnom zámere alebo na základe ohlásenia.“
Ustanovenie jednoznačne vyjadruje všeobecnú zásadu, že stavbu je možné uskutočňovať až po overení projektu stavby. Ide o všeobecnú zásadu požadujúcu súlad výstavby s projektom stavby, ktorý prešiel od stavebného zámeru, rozhodovania stavebného úradu a overenia projektu stavby procesom schvaľovania všetkých zúčastnených osôb od orgánu územného plánovania, susedov, dotknuté orgány až po rozhodnutie stavebného úradu. Táto zásada má význam aj pre posúdenie nepovolených stavebných prác (tzv. čiernej stavby), a to už v štádiu uskutočňovania stavebných prác, ideálne už pri prípravných prácach.
3. NEPOVOLENÉ STAVEBNÉ PRÁCE
Na rozdiel od zatiaľ do 1. apríla účinného právneho stavu, nový Stavebný zákon vyslovene zakotvuje tzv. inštitút nepovolených stavebných prác.
Podľa § 28 ods. 1 nového Stavebného zákona: „Stavebné práce, ktoré sa uskutočňujú bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním, sa považujú za nepovolené stavebné práce.“
Podľa odseku 2: „Za nepovolené stavebné práce sa považujú aj stavebné práce podľa overeného projektu na základe rozhodnutia o stavebnom zámere alebo nariadenia stavebného inšpektorátu uskutočňované po jeho zrušení správnym orgánom v rámci prieskumu rozhodnutia alebo správnym súdom. Za nepovolené stavebné práce sa nepovažujú prípravné práce na začatie stavby a stavebné práce uskutočnené podľa overeného projektu na základe rozhodnutia o stavebnom zámere alebo nariadenia stavebného inšpektorátu, ktoré bolo neskôr zrušené správnym orgánom v rámci prieskumu rozhodnutia alebo správnym súdom.“
Terminologické vymedzenie nepovolených stavebných prác sa podľa zákonodarcu zaviedlo z dôvodu, aby sa už v priebehu zhotovovania stavby dalo porovnaním s projektom stavby identifikovať, že stavebnými prácami už vzniká tzv. čierna stavba. Stavebný inšpektorát tak môže reagovať už pri podozrení s prípravou stavby, teda ešte skôr než je stavba dokončená alebo vo vysokom štádiu dokončovania.
Teraz používaný termín „nepovolená stavba“ sa posudzoval vo vzťahu k obsahu stavebného povolenia (ak existovalo) podľa § 88 ods. 1 písm. b) starého stavebného zákona a nie k obsahu projektovej dokumentácie. Okrem toho, starý stavebný zákon umožňoval aj dodatočné povolenie nepovolenej stavby v (§ 88a), ktoré bolo zavedené do stavebného zákona v roku 1997.
Možnosť dodatočného povolenia nepovolenej stavby časovo oddialila povinnú a okamžitú aktivitu stavebného úradu zasiahnuť proti nepovolenej stavbe. Tak stavebník spravidla stihol dokončiť stavbu, lebo stavebné úrady už nestačili včas reagovať ešte pred dokončením stavby (uložením pokuty a nariadením zastavenia stavby).
Odsekom 2 sa zakotvila ochrana dobromyseľného stavebníka, ak došlo k zrušeniu rozhodnutia stavebného úradu bez jeho zavinenia porušením zákona zo strany stavebného úradu (napríklad hrubá procesná chyba) alebo zo strany dotknutého orgánu, keď stavebný úrad akceptoval jeho nezákonné záväzné stanovisko (napríklad vydané mimo kompetenciu alebo požiadavku mimo jeho oprávnenie).
Kontrolné prehliadky stavby sú dôležitým nástrojom na priebežnú kontrolu kvality výstavby a harmonogramu výstavby. Význam kontrolných prehliadok stavby je v kontrole stavebných prác, ktorými sa v rozhodujúcej miere určuje konečná kvalita stavby a súlad stavby so základnými požiadavkami na stavby a s overeným projektom stavby.
Podľa § 43 ods. 6 nového Stavebného zákona: „Ak sa kontrolnou prehliadkou stavby zistí, že na stavbe sa uskutočňujú nepovolené stavebné práce vedúce k odchýlke od overeného projektu stavby, stavebný úrad vyzve na ukončenie nepovolených stavebných prác a zistenú skutočnosť oznámi stavebnému inšpektorátu.“
4. DÔSLEDKY NEPOVOLENÝCH STAVEBNÝCH PRÁC
Prvá hlava piatej časti nového Stavebného zákona stanovuje postupy v prípade identifikácie nepovolených stavebných prác.
Podľa nového Stavebného zákona majú v rukách oprávnenia stavební inšpektori, a to na základe ust. § 72 a nasl.
Podľa § 73 ods. 1: „Ak sa pri výkone štátneho stavebného dohľadu zistí, že na stavbe sa uskutočňujú nepovolené stavebné práce, stavebný inšpektor vyzve podľa povahy veci vlastníka stavby, stavebníka, stavbyvedúceho alebo osobu oprávnenú na výkon stavebného dozoru alebo inú dotknutú osobu, aby v určenej lehote uviedli stavbu do súladu s overeným projektom stavby.“
Podľa odseku 2: „Ak vyzvaná osoba v určenej lehote neuvedie stavbu do súladu s overeným projektom stavby, stavebný inšpektor oznámi túto skutočnosť stavebnému inšpektorátu.“
Odsek 2 je už vážnejším postupom, keď výzva nepriniesla nápravu. V takom prípade už nastáva konanie z úradnej povinnosti, ktorého výsledkom je nariadenie odstránenia nepovolených stavebných prác.
Ustanovenia odsekov 4 a 5 uvádzajú, že ak sa pri výkone štátneho stavebného dohľadu zistia nepovolené stavebné práce uskutočňované bez overeného projektu stavby, stavebný inšpektor vyzve stavebníka a zhotoviteľa stavby, aby bezodkladne zastavil ďalšie uskutočňovanie nepovolených stavebných prác. Ak stavebník alebo vlastník stavby napriek výzve stavebného inšpektora pokračuje v uskutočňovaní nepovolených stavebných prác, stavebný inšpektor oznámi túto skutočnosť stavebnému inšpektorátu.
S dodatočným povolením stavby podľa § 88a starého stavebného zákona, sa v novej úprave nepočíta.
Naopak, podľa § 74 ods. 8 písm. d) nového Stavebného zákona: „Stavebný inšpektorát nariadi vlastníkovi stavby odstránenie d) stavby, zmeny stavby alebo stavebnej úpravy zhotovenej nepovolenými stavebnými prácami.“
Podľa odseku 9 ust. § 74: „Ak vlastník stavby alebo jej prevádzkovateľ neodstráni stavbu v lehote určenej stavebným inšpektorátom, uskutoční sa výkon nariadenia prostriedkami výkonu rozhodnutia podľa správneho poriadku. Náhradný výkon nariadenia uskutoční podnikateľ oprávnený na stavebné práce na základe zmluvy so stavebným inšpektorátom; náklady na odstránenie stavby a odvoz stavebného odpadu preddavkovo zabezpečí stavebný inšpektorát, ktoré následne vymáha od vlastníka odstránenej stavby.“
5. NARIADENIE ODSTRÁNENIA STAVBY
V neposlednom rade, nový stavebný zákon vyslovene zakotvuje inštitút odstránenia stavby.
Odstránenie stavby sa uskutoční na podklade nariadenia stavebného inšpektorátu.
Dodávame, že stavebným inšpektorátom je Regionálny úrad, ktorý vo veciach stavebného dohľadu koná okrem iného na podnet stavebných úradov, ktorými sú obce.
Pokiaľ ide o odstránenie stavby, účelom nariadenia odstránenia stavby, ktorá bola zhotovená nepovolenými stavebnými prácami je aj sankcionovanie nedodržiavania podmienok za ktorých je možné realizovať stavebné práce, a to návratom do pôvodného stavu, teda úplným odstránením stavby alebo zmeny stavby, ktoré boli zhotovené nepovolenými stavebnými prácami.
Nariadenie odstránenia stavby je upravené v ust. § 78 nového zákona. V nariadení odstránenia stavby stavebný inšpektorát vlastníkovi stavby určí (i) lehotu na odstránenie stavby alebo zmeny stavby zhotovenej nepovolenými stavebnými prácami, (ii) podmienky, ktoré je potrebné dodržať pri odstraňovaní nepovolených stavebných prác, najmä vzhľadom na okolité stavby a verejný priestor, odvoz odpadu z odstraňovanej stavby a uvedenie miesta stavby do pôvodného stavu, (iii) výšku zábezpeky ako predbežné náklady potrebné na odstránenie stavby pre prípad náhradného plnenia v rámci výkonu rozhodnutia.
Vlastník stavby je povinný stavbu alebo zmenu stavby v rozsahu nariadenia odstrániť na vlastné náklady v lehote určenej v nariadení odstránenia stavby. Ak stavebník v lehote určenej v nariadení odstránenia stavby neodstránil stavbu alebo zmenu stavby, stavebný inšpektorát uskutoční výkon rozhodnutia podľa správneho poriadku.
Ak je závadným stavom stavby bezprostredne ohrozený život ľudí a ak stavbu nemožno zachovať, môže stavebný inšpektorát výnimočne vydať ústny príkaz na odstránenie stavby a zabezpečiť odstránenie stavby bez prerokovania s vlastníkmi stavby. Stavebný inšpektorát najneskôr do troch dní písomne oznámi rozhodnutie vlastníkovi stavby a dôvody, pre ktoré bol príkaz vydaný a rozhodne o úhrade nákladov na odstránenie stavby.
Ak je nariadenie odstránenia stavby, ktorej vlastník je neznámy vykonateľné, stavebný inšpektorát zabezpečí odstránenie stavby náhradným výkonom podľa § 79 ods. 2 správneho poriadku na vlastné náklady. Ak sa dodatočne zistí vlastník odstránenej stavby, stavebný inšpektorát vymáha vynaložené náklady na odstránenie stavby od dodatočne zisteného vlastníka odstránenej stavby alebo jeho právneho nástupcu. Právo stavebného inšpektorátu vymáhať náklady odstránenia stavby zaniká uplynutím desiatich rokov odo dňa vykonateľnosti nariadenia odstránenia stavby.
6. PRECHODNÉ USTANOVENIE
V prechodných ustanoveniach sa ustanovuje dodatočný postup vo vzťahu k existujúcim nepovoleným stavbám zhotoveným do účinnosti nového Stavebného zákona, a to aby sa do určitého času buď takéto stavby dodatočne povolili, alebo odstránili.
Podľa § 84 ods. 7 nového Stavebného zákona: „Doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 sa použijú na a) preskúmanie spôsobilosti stavieb na užívanie vrátane vydávania záväzných stanovísk pre tieto konania, ak stavba spĺňa podmienky na preskúmanie jej spôsobilosti na užívanie podľa doterajších predpisov a vlastník stavby podá žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie do 31. marca 2029, b) konanie o dodatočnom povolení stavby vrátane vydávania záväzných stanovísk pre tieto konania, ak stavba nespĺňa podmienky, aby ju bolo možné považovať za stavbu postavenú v súlade s platnými predpismi podľa doterajších predpisov, ani podmienky na preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa doterajších predpisov alebo podľa písmena a) a vlastník tejto stavby podá žiadosť o dodatočné povolenie stavby od 1. apríla 2025 do 31. marca 2029.“
Publikované dňa 21.03.2025
