1. ABSTRAKT
Novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“) zakotvuje právnu úpravu elektronického hlasovania, podľa ktorého môžu vlastníci bytov a nebytových priestorov svoje hlasovacie právo na schôdzi vlastníkov alebo na písomnom hlasovaní uplatniť aj prostredníctvom prostriedkov informačnej a komunikačnej technológie (elektronické hlasovanie).
Novela zákona zároveň osobitným spôsobom upravuje možnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome inštalovať nabíjací bod a tiež sa spresňuje právna úprava súvisiaca so stavebnými zásahmi do spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva, prípadne priľahlého pozemku v snahe umožniť vlastníkom v dome rozhodovať o plánovaných zásahoch do spoločného majetku.
Účinnosť novely zákona je stanovená odo dňa 1. januára 2025.
2. ELEKTRONICKÉ HLASOVANIE
Zákon stanovuje na základe ust. § 14 ods. 1 vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome využiť právo, ako aj stanovuje povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.
Novela zákona aktualizovaním ustanovenia § 14 ods. 2 zakotvuje možnosť uplatňovať hlasovacie právo elektronickým hlasovaním.
Podľa novelizovaného ust. § 14 ods. 2 zákona: „Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže uplatniť svoje hlasovacie právo pri písomnom hlasovaní na hlasovacej listine alebo prostredníctvom prostriedkov informačnej a komunikačnej technológie (ďalej len „elektronické hlasovanie“); elektronické hlasovanie nemožno uplatniť, ak písomné hlasovanie vyhlasuje štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“
Aplikácia elektronických prostriedkov nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania. Hlasovanie elektronickými prostriedkami môže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome použiť len pri písomnom hlasovaní. Ako uvádza dôvodová správa, ide o možnosť uľahčiť vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov v dome výkon ich vlastníckych práv aj iným spôsobom, než osobnou účasťou.
Za elektronické prostriedky možno považovať prostriedky informačnej a komunikačnej technológie, umožňujúce individualizovaný prejav vôle, napríklad elektronická pošta alebo iný komunikačný prostriedok, ktorý identifikuje vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nezameniteľným spôsobom, napríklad pridelením identifikátora správcom alebo spoločenstvom.
Zároveň sa novelou ustanovuje výnimka z práva na elektronické hlasovanie, ak písomné hlasovanie nevyhlasuje spoločenstvo alebo správca, ale štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Povinnosť zabezpečiť elektronické hlasovanie sa vzťahuje len na spoločenstvo alebo správcu, pretože zákon ukladá túto povinnosť len týmto subjektom. Samotní vlastníci nemusia mať dostatočné prostriedky na zabezpečenie elektronického hlasovania.
V súvislosti so zavedením možnosti elektronického hlasovania sa novelou mení tiež ust. § 14a zákona.
V ust. § 14a sa za odsek 4 vkladajú nové odseky 5 až 7, pričom doterajšie odseky 5 až 8 sa označujú ako odseky 8 až 11.
Na základe pridaných odsekov zákon po nadobudnutí účinnosti odo dňa 1. januára 2025 stanovuje, že ak pri písomnom hlasovaní vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome prejaví záujem hlasovať elektronicky, vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo alebo správca.
Z uvedeného vyplýva, že spoločenstvo alebo správca musí umožniť elektronické hlasovanie, keď o to vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prejavia záujem.
Pri elektronickom hlasovaní spoločenstvo alebo správca musí (i) vykonať všetky opatrenia potrebné na zabezpečenie riadneho a nerušeného priebehu elektronického hlasovania, (ii) prijímať hlasy uplatnené elektronickým hlasovaním odo dňa uverejnenia oznámenia o konaní písomného hlasovania najneskôr do konca termínu určeného na písomné hlasovanie, (iii) potvrdiť bez zbytočného odkladu prijatie hlasu tomu, kto uplatnil svoje hlasovacie právo elektronickým hlasovaním; potvrdenie o prijatí hlasu sa vykoná rovnakým spôsobom ako elektronické hlasovanie.
Z uvedeného vyplýva, že za riadny a nerušený priebeh elektronického hlasovania zodpovedá spoločenstvo alebo správca.
Na účely elektronického hlasovania vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome oznámi spoločenstvu alebo správcovi svoju elektronickú adresu. Elektronické hlasovanie musí byť vykonané spôsobom, (i) ktorý umožňuje overiť účasť vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome na hlasovaní vylučujúci akúkoľvek zameniteľnosť, (ii) z ktorého je zrejmý a určitý prejav vôle vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome pri hlasovaní o konkrétnej otázke a (iii) ktorý zabezpečí ochranu hlasovania a jeho výsledkov pred neoprávneným zásahom.
Každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý má záujem hlasovať elektronicky, oznámi spoločenstvu alebo správcovi elektronickú adresu, ktorú bude na tento účel používať. Bez toho nemôže spoločenstvo alebo správca zabezpečiť elektronické hlasovanie ani inak elektronicky komunikovať s vlastníkmi.
Ako uvádza dôvodová správa, pri elektronickom hlasovaní s cieľom zabrániť zneužitiu a manipulácii s hlasovaním možno využiť viaceré možnosti, napríklad dvojstupňové overenie vlastníka, nezameniteľný identifikátor, identifikačný kód a iné mechanizmy.
Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome pri písomnom hlasovaní elektronicky hlasuje o jednej veci viackrát, za platný prejav vôle sa považuje elektronické hlasovanie vykonané v rámci písomného hlasovania ako posledné. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vykoná svoje hlasovacie právo pri písomnom hlasovaní na hlasovacej listine aj elektronicky, na elektronické hlasovanie sa neprihliada.
Vzhľadom na to, že hlasovanie prostredníctvom elektronických prostriedkov sa umožňuje len pri písomnom hlasovaní, zákon ustanovuje, že elektronické hlasy sa prijímajú odo dňa uverejnenia oznámenia o konaní písomného hlasovania až do posledného dňa určeného na písomné hlasovanie.
3. ZÚŽENIE ROZSAHU PLNOMOCENSTVA
Vzhľadom na viaceré podnety z aplikačnej praxe sa zákonodarca rozhodol vypustiť zo zákona ustanovenie týkajúce sa rozsahu plnomocenstva vlastníka na hlasovaní v dome.
Podľa zatiaľ účinného ust. § 14 ods. 4 zákona: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie a) správcu, b) kandidáta na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich voľbe, c) predsedu, člena rady alebo zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich odvolaní.“
Po novom však odo dňa účinnosti novely zákona, teda od 1. januára 2025 ust. § 14 ods. 4 zákona bude znieť nasledovne: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom a pri elektronickom hlasovaní správcovi alebo rade. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie a) správcu, b) kandidáta na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich voľbe, c) predsedu, člena rady alebo zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich odvolaní.“
Ako uvádza dôvodová správa k vypusteniu povinnosti uviesť v plnomocenstve príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať, tak rozsah plnomocenstva, jeho účinnosť, príkaz na hlasovanie, časové ohraničenie, prípadne iné otázky spojené so zastupovaním sú predmetom samotného plnomocenstva, o ktorom rozhoduje splnomocniteľ v súlade so zákonom podľa svojho uváženia. Vypustenie ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci, ktorou je príkaz na hlasovanie, nemá podľa dôvodovej správy za následok, že splnomocniteľ nie je oprávnený takýto príkaz splnomocnencovi udeliť. Samotný spôsob zastúpenia a rozsah oprávnenia upravuje všeobecný právny predpis, ktorým je Občiansky zákonník, a podľa ktorého možno splnomocniť inú osobu, aby vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zastupovala pri hlasovaní, tak na schôdzi vlastníkov, pri písomnom hlasovaní na hlasovacej listine a nie je vylúčené ani pri elektronickom hlasovaní. Splnomocnená osoba sa aj v prípade elektronického hlasovania preukazuje originálom plnomocenstva správcovi alebo rade.
4. HLASOVANIE O NABÍJACOM BODE
Novela zákona rozširuje ustanovenie § 14a ods. 1, ktoré sa dopĺňa za aktuálnu druhú vetu nová tretia veta, na základe ktorej „Správca alebo rada sú povinní zaradiť hlasovanie o súhlase s inštaláciou nabíjacieho bodu na najbližšiu schôdzu vlastníkov, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome písomne oznámi správcovi alebo rade záujem o inštaláciu nabíjacieho bodu; ak sa na schôdzi vlastníkov neprijme rozhodnutie, správca alebo rada vyhlásia o tejto veci písomné hlasovanie.“
Dôvodom novelizácie ust. § 14a ods. 1 je postupný rozvoj elektromobility a vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru, ktorý má záujem inštalovať v dome nabíjací bod sa priznáva právo prerokovania inštalácie nabíjacieho bodu na najbližšej schôdzi vlastníkov. Osobitným spôsobom sa umožňuje vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru iniciovať proces predloženia svojho zámeru ostatným vlastníkom v dome. Správca alebo rada budú povinní zaradiť do programu najbližšej schôdze vlastníkov rokovanie s otázkou vo veci inštalácie nabíjacieho bodu. Ak po prerokovaní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na predmetnej schôdzi vlastníkov neprijmú rozhodnutie (pozitívne alebo negatívne), zákon ukladá správcovi alebo rade povinne vyhlásiť o tejto veci ešte písomné hlasovanie.
5. ZMENY V SÚHLASOCH VLASTNÍKOV
Novelizovaným ust. § 14b sa precizujú taxatívne vymedzené prípady, pri ktorých sa vyžadujú súhlasy vlastníkov.
Ustanovenie § 14b ods. 1 stanovuje taxatívne prípady, kedy je pri hlasovaní potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Podľa novelizovaného ust. § 14b ods. 1 písm. l): „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o l) súhlase so stavebnou úpravou, ktorou sa zasahuje do spoločných častí domu, do spoločných zariadení domu, do príslušenstva alebo do priľahlého pozemku.“
Vo vyššie uvedenej súvislosti novela tiež precizuje ust. § 14b ods. 1. písm. m), podľa ktorého: „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o m) súhlase so stavebnou úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak.“
Ako uvádza dôvodová správa, stavebná úprava predstavuje významný zásah do domu, preto sa precizovanými ust. písmena l) a m) v § 14b ods. 1 ustanovila povinnosť rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak stavebné práce budú zasahovať do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, do príslušenstva alebo priľahlého pozemku.
Podľa § 139b ods. 5 písm. c) zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov stavebná úprava predstavuje takú zmenu existujúcej (dokončenej) stavby, pri ktorej sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby. Takouto stavebnou úpravou môže byť stavebná úprava bytu alebo nebytového priestoru (rekonštrukcia), resp. inštalácia technického zariadenia, ktorá vyžaduje zásah do akýchkoľvek spoločných častí alebo zariadení domu, napríklad do vodorovnej alebo zvislej nosnej konštrukcie, spoločných rozvodov a prípojok. Ak pri realizácii stavebných prác dochádza k zásahu do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, mali by byť o tom informovaní všetci spoluvlastníci. Všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ako podieloví spoluvlastníci, majú mať možnosť vyjadriť sa v danej veci a tým ovplyvniť konečné rozhodnutie.
Ostatné taxatívne definované prípady v ust. § § 14b ods. 1, v ktorých je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov, ostávajú nezmenené.
Ustanovenie § 14b ods. 2 stanovuje taxatívne prípady, kedy je pri hlasovaní potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Novela zákona v ust. § 14b ods. 2 za doterajšie písmeno e) vkladá nové písmeno f), na základe ktorého odo dňa účinnosti novely zákona „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o f) stavebnej úprave, ktorou vznikne nová spoločná časť domu, nové spoločné zariadenie domu alebo nové príslušenstvo alebo zanikne spoločná časť domu, spoločné zariadenie domu alebo príslušenstvo.“
Pôjde napríklad o takú stavebnú úpravu, ktorou vznikne nová spoločná časť domu (balkón, lodžia). Musí ísť pritom o splnenie požiadavky, že ide o stavebnú úpravu v súlade s § 139b ods. 5 písm. c) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebná úprava predstavuje takú zmenu existujúcej (dokončenej) stavby, ktorou sa stavba pôdorysne nerozširuje.
Doterajšie písmeno f) v predmetnom ustanovení sa označuje ako písmeno g).
Ostatné taxatívne definované prípady v ust. § § 14b ods. 2, v ktorých je potrebná dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov, ostávajú nezmenené.
Ustanovenie § 14b ods. 3 stanovuje dva taxatívne prípady, kedy je pri hlasovaní potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Novela zákona v ust. § 14b ods. 3 precizuje druhý taxatívny dôvod, teda písm. b) a slovo „výstavbe“ nahradzuje slovom „prístavbe“ a vypúšťajú sa slová „alebo o jej zmene.“
Na základe precizovaného písmena b) v ust. § 14b ods. 3 zákona: „Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o b) prístavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom.“
Prvý taxatívne definovaný prípad v ust. § § 14b ods. 1, v ktorom je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov, ostáva nezmenený.
Publikované dňa 16.12.2024