V NR SR sa v týchto dňoch v prvom čítaní nachádza novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Návrhom novely zákona sa upresňujú definície jednotlivých pojmov, precizujú sa rozhodovacie procesy pri správe bytového domu a premietajú sa poznatky získané pri praktickej aplikácii zákona.V NR SR sa v týchto dňoch v prvom čítaní nachádza novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Návrhom novely zákona sa upresňujú definície jednotlivých pojmov, precizujú sa rozhodovacie procesy pri správe bytového domu a premietajú sa poznatky získané pri praktickej aplikácii zákona.
Na účely zákona by sa v zmysle novely za bytový dom nemal považovať rodinný dom ani stavba určená na iné účely ako na bývanie. Legálna definícia bytového domu bude teda bytovým domom rozumieť už len budovu, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Keďže sa čoraz častejšie nestavajú samostatné bytové domy, ale tzv. polyfunkčné komplexy, zákonodarca mení i obligatórne náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome tak, že sa v § 5 ods. 1 písm. c) zákona slová „časti domu“ nahrádzajú slovami „spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti“. V zmluve bude preto potrebné presne určiť, ktoré spoločné časti alebo spoločné zariadenia domu budú užívať len vlastníci bytov alebo len vlastníci nebytových priestorov. Novela by mala tiež zjednodušiť ďalší prevod vlastníctva bytov alebo nebytových priestorov v bytových domoch tak, že za predpokladu, že nedošlo k podstatnej zmene v charaktere bytu alebo nebytového priestoru v dome, musia byť v zmluve náležitosti podľa § 5 odseku 1 písm. c), f) a h) zákona (spomínané určenie a popis spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, znalecký posudok posudzujúci technický stav bytu vyžiadaný nadobúdateľom a úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany) obsahom zmluvy len v prípade, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Z praxe tiež vyplynula potreba, aby zákon presne definoval pojem „správa domu“. Správu domu preto navrhovaná novela vymedzuje ako obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (1) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva, (2) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, (3) vedenie účtu domu v banke, (4) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov, (5) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
Návrh novely výslovne precizuje predchádzajúce ustanovenia o správe domu v tom zmysle, že na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu a na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve. Ak by boli uzatvorené zmluvy v rozpore s touto zásadou, stali by sa neplatnými zo zákona. Navrhuje sa tiež jednoznačné určenie spôsobu schválenia zmluvy o výkone správy alebo jej zmien schôdzou vlastníkov. Absencia takejto úpravy totiž doposiaľ vnášala nejasnosti pri zmene správcu a následne aj schvaľovania novej zmluvy o výkone správy.
Skrátiť by sa mala zákonná výpovedná lehota pri zmluve o výkone správy, a to zo šiestich na tri mesiace. Poznatky z praxe ukazujú, že 6 mesačná výpovedná lehota je príliš dlhá pri zlom výkone správy správcom, ktorý disponuje s finančnými prostriedkami a majetkom vlastníkov. Navrhovaná úprava má ďalej jednoznačne ustanoviť, že zmluva o výkone správy, ktorú majú uzavretú vlastníci bytov v dome so správcom, platí aj pre vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov, ktorí byty alebo nebytové priestory v dome nadobudli do vlastníctva prechodom, prevodom, vstavbou alebo nadstavbou. Správca nemôže ukončiť jednostranne výkon správy, ak vlastníci nemajú zriadené spoločenstvo vlastníkov alebo uzavretú zmluvu o výkone správy s novým správcom. Uvedené ustanovenie má zabrániť tomu, aby dom zostal bez správy. Ak vlastníci do jedného roka nerozhodnú o spôsobe správy domu, správca má právo previesť výkon správy na iného správcu bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spresňuje sa, že správca vykonáva správu domu a majetku vlastníkov v dome v ich mene.
Navrhuje sa tiež, aby bolo možné začať konanie o registráciu spoločenstva už počas plynutia výpovednej lehoty správcovi tak, aby spoločenstvo mohlo byť zaregistrované k prvému dňu po uplynutí výpovednej lehoty, čím sa zabezpečí kontinuita správy domu. Obsahom návrhu je aj podrobnejšia úprava postupu pri zmene formy správy domu. Spresňuje sa postup pri zápise zmien, ktoré nastali v spoločenstve vlastníkov tak, aby zmeny boli zapisované do registra aktuálne a zodpovedali reálnemu stavu. Preto sa navrhuje, aby oneskorene podaný návrh správny orgán neregistroval, čím by navrhované zmeny neboli účinné voči tretím osobám.
Navrhovaná úprava má ďalej zabezpečiť, aby funkciu predsedu vykonávala fyzická osoba len pre jedno spoločenstvo. Vzhľadom na neexistenciu zákonnej úpravy v praxi vznikajú problémy s vymáhaním záväzkov od vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Cieľom návrhu je upraviť postup pri dobrovoľných dražbách a pri návrhu na exekúciu tak, že sa predsedovi umožní po prerokovaní v rade (1) podať návrh na exekučné konanie a (2) vykonať dobrovoľnú dražbu bytu alebo nebytového priestoru v dome za účelom uspokojenia pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Spresňuje sa tiež postup pri odvolávaní predsedu, a to prostredníctvom nového ustanovenia, na základe ktorého sa stanovuje, že predsedu odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak je predseda odvolaný a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou. Rade ako dozornému orgánu spoločenstva novela navrhuje pridať novú kompetenciu, a to kontrolu činnosti spoločenstva a navrhovanie opatrení na nápravu nedostatkov.
Navrhované znenie ukladá správcovi povinnosť každoročne vypracovať plán opráv domu, ktorý reálne zhodnotí opotrebovanie domu a navrhne potrebné opravy. Na základe takéhoto plánu musí správca navrhnúť aj reálnu výšku tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv, pričom výšku tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv na každý rok si musia odsúhlasiť vlastníci bytov. Navrhované znenie chce takisto zabezpečiť, aby správca viedol účtovníctvo za každý dom osobitne, pričom správca bude zostavovať jednu účtovnú závierku. Súčasne sa navrhuje určiť postup pri dobrovoľnej dražbe a návrhu na exekúciu a umožňuje správcovi zo zákona zastupovať vlastníkov bytov na súde vo veciach, ktoré sa týkajú správy domu. Navrhuje sa tiež sankcia pre správcu za neplnenie si povinností, ktoré mu vyplývajú voči vlastníkom bytov, keďže správca pri správe cudzieho majetku má voči vlastníkom bytov nielen práva, ale aj povinnosti. Z tohto dôvodu, ak by správca nepredložil vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote do 31. mája nasledujúceho roka, nemal by mať po prijatí novely až do ich predloženia nárok na platby za správu. Taktiež, ak by správca najneskôr v deň skončenia správy nepreviedol zostatok finančných prostriedkov na účte domu v banke na účet založený novým správcom alebo spoločenstvom, bude povinný zaplatiť na účet domu založený novým správcom alebo spoločenstvu úroky z omeškania. Súčasne sa navrhuje uzákoniť funkciu splnomocneného zástupcu vlastníkov, ktorý zabezpečuje komunikáciu medzi správcom a vlastníkmi bytov.
Účinnosť novely zákona sa navrhuje na deň 1. júl 2007.
Kontaktný formulár