Účelom predloženého návrhu zákona je skvalitnenie správy bytového fondu, najmä prevádzky, koncepčnej údržby, plánovania obnovy a predĺženie životnosti bytových domov prostredníctvom zavedenia minimálnych požiadaviek pre výkon činnosti správcov.
Návrh zákona o správcoch bytových domov (ďalej len „návrh zákona“ alebo „navrhovaný zákon“) bol do Národnej rady Slovenskej republiky predložený dňa 28. mája 2015. Predkladateľ navrhuje nadobudnutie účinnosti dňom 1. január 2016. Predložený návrh zároveň v čl. II novelizuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“).
Návrh zákona upravuje podmienky výkonu činnosti správcov, ktorí spravujú bytové domy (ďalej len „správca“) a štátnu správu na úseku podmienok výkonu činnosti správcov. Definíciu správcu a bytového domu v súčasnej dobe upravuje zákon o vlastníctve bytov. Podľa ustanovenia § 8 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Návrh zákona predpokladá paralelnú účinnosť obidvoch zákonov, pretože zákon o vlastníctve bytov upravuje správu bytov a nebytových priestorov a práva a povinnosti správcov, navrhovaný zákon upravuje podmienky, za akých môžu správcovia vykonávať správu bytových domov.
Podľa ustanovenia § 2 navrhovaného zákona by správca mal byť správca zapísaný v zozname správcov (ďalej len „zoznam“) a spĺňať podmienky na výkon tejto činnosti podľa navrhovaného zákona. Predpoklady na zápis do zoznamu upravujú ustanovenia § 8 a § 9 navrhovaného zákona.
Jednou z podmienok na výkon činnosti správcu je odborná spôsobilosť. Odbornú spôsobilosť upravuje ustanovenie § 3 a § 4 navrhovaného zákona. Odborná spôsobilosť by sa mala získavať absolvovaním ďalšieho odborného vzdelávania v akreditovanom vzdelávacom programe podľa osobitného predpisu. Minimálny rozsah ďalšieho odborného vzdelávania by mal byť 90 hodín. Vzdelávanie by malo byť rozdelené do štyroch oblastí, pričom na každú oblasť musí byť vyhradených najmenej 15 hodín. Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky (ďalej len „ministerstvo“) by podľa návrhu zákona mohlo nariadiť opätovné ďalšie odborné vzdelávanie správcov a ich zodpovedných zástupcov, ak nastanú zásadné zmeny právnej úpravy týkajúcej sa výkonu správy. Ministerstvo by obligatórne nariadilo opätovné ďalšie odborné vzdelávanie správcu alebo jeho zodpovedného zástupcu, ak správcovi bola orgánom podľa osobitného predpisu počas posledných 24 mesiacov viac ako dvakrát právoplatne uložená pokuta vyššia ako 1.660 Eur za porušenie povinnosti podľa osobitného predpisu, ktorá súvisí s výkonom správy. Predmetné sankcie by bol príslušný orgán povinný oznámiť ministerstvu, pričom ministerstvo by ich zapísalo do zoznamu na obdobie 24 mesiacov.
Každý správca by podľa navrhovaného ustanovenia § 4 musel mať odbornú spôsobilosť alebo mať aspoň jedného zodpovedného zástupcu s odbornou spôsobilosťou, ktorý spĺňa aj ďalšie predpoklady podľa navrhovaného zákona bez ohľadu na počet zriadených kancelárií správcu (ďalej len „kancelária“). Fyzická osoba by podľa návrhu zákona mohla zabezpečovať odbornú spôsobilosť iba pre jednu fyzickú osobu podnikateľa alebo právnickú osobu.
Podmienkou na výkon činnosti správcu by podľa ustanovenia § 5 a § 6 bola aj kancelária a poistenie správcu. Každý správca by podľa ustanovenia § 5 musel mať zriadenú kanceláriu, ktorá by bola označená obchodným menom a označením „Správca bytových domov“. Kancelária by musela byť otvorená pre vlastníkov najmenej dva pracovné dni v týždni minimálne štyri za sebou idúce hodiny. Kancelária by sa zriaďovala vo verejne dostupnej budove. Verejne dostupnou budovou sa rozumie budova so vstupom prístupným verejnosti aspoň v úradných hodinách kancelárie.
Okrem kancelárie by každý správca musel mať uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu, za vznik ktorej zodpovedá pri výkone správy podľa osobitného predpisu. Predmetné poistenie by muselo byť uzavreté v rozsahu primeranom počtu spravovaných bytových domov a miere rizika spojeného s výkonom správy.
Zoznam, podmienky zápisu do zoznamu a zápis do zoznamu upravujú ustanovenia § 7 a § 10. Zoznam by mal byť ministerstvom vedený verejne prístupný zoznam ustanovených údajov o správcoch, ktoré ministerstvo zverejňuje na svojom webovom sídle. Mal by obsahovať údaje ako napríklad obchodné meno fyzickej osoby podnikateľa alebo právnickej osoby, meno, priezvisko a adresu zodpovedných zástupcov spolu s uvedením dňa vzniku, prípadne zániku ich funkcie, alebo adresy kancelárií, ich úradné hodiny, telefónne číslo, e-mailovú adresu a číslo faxu. Zo zoznamu by ministerstvo do siedmich dní od doručenia písomnej žiadosti vydávalo informatívny výpis zo zoznamu. Výpis nebude použiteľný na právne úkony.
Do zoznamu by sa po schválení návrhu zákona zapisovala fyzická osoba podnikateľ, ktorá (1) má vydané živnostenské oprávnenie v predmete podnikania správa a údržba bytového fondu, (2) je dôveryhodná, (3) má odbornú spôsobilosť alebo ju zabezpečuje prostredníctvom zodpovedného zástupcu, ktorý je dôveryhodný, je v pracovnom pomere založenom pracovnou zmluvou na ustanovený týždenný pracovný čas, má odbornú spôsobilosť a má zriadenú kanceláriu.
Na účely navrhovaného zákona je dôveryhodnou osoba, ktorá v posledných piatich rokoch (1) nebola vyčiarknutá zo zoznamu podľa ustanovenia § 12 ods. 1 písm. b) až g), (2) nebola členom štatutárneho orgánu právnickej osoby vyčiarknutej zo zoznamu podľa ustanovenia § 12 ods. 2 písm. b) až h) v čase jej vyčiarknutia zo zoznamu a (3) v čestnom vyhlásení podľa navrhovaného zákona vedome neuviedla pravdivé údaje.
Do zoznamu nebude možné zapísať fyzickú osobu podnikateľa, (1) ktorej bola v posledných 24 mesiacoch uložená pokuta podľa ustanovenia § 3 ods. 6 alebo ktorá bola v čase jej uloženia členom štatutárneho orgánu alebo zodpovedným zástupcom osoby, ktorej bola v posledných 24 mesiacoch takáto pokuta uložená, alebo (2) ktorá zabezpečuje odbornú spôsobilosť prostredníctvom osoby uvedenej v predchádzajúcom odseku.
Právnickú osobu bude možné zapísať do zoznamu, ak (1) aspoň jeden člen jej štatutárneho orgánu alebo zodpovedný zástupca, ktorý je v pracovnom pomere založenom pracovnou zmluvou na ustanovený týždenný pracovný čas podľa Zákonníka práce, spĺňa podmienky podľa ustanovenia § 8 ods. 1 písmen b) a c), (2) má vydané živnostenské oprávnenie v predmete činnosti správa a údržba bytového fondu podľa osobitného predpisu, (3) má sídlo na území Slovenskej republiky alebo iného členského štátu Európskej únie alebo iného zmluvného štátu Dohody o Európskom hospodárskom priestore (ďalej len „členský štát“), (4) členovia jej štatutárneho orgánu sú dôveryhodní a (5) má zriadenú kanceláriu.
Do zoznamu nebude možné zapísať právnickú osobu, (1) ktorej bola v posledných 24 mesiacoch uložená pokuta podľa ustanovenia § 3 ods. 6, alebo (2) ktorá zabezpečuje odbornú spôsobilosť prostredníctvom osoby uvedenej v ustanovení § 8 ods. 3 písm. a).
Zápis do zoznamu vykoná ministerstvo na základe písomnej žiadosti osoby, ktorej sa zápis do zoznamu týka. Žiadosť bude musieť obsahovať ustanovené náležitosti. Ak žiadosť o zápis do zoznamu nebude mať predpísané náležitosti, ministerstvo podľa návrhu zákona vyzve žiadateľa, aby žiadosť v určenej lehote nie kratšej ako 15 dní opravil alebo doplnil a súčasne žiadateľa poučí, ako treba opravu alebo doplnenie urobiť. Ministerstvo tiež poučí žiadateľa, že jeho žiadosť zamietne, ak napriek výzve žiadosť v určenej lehote neopraví alebo nedoplní. Ak žiadateľ spĺňa predpoklady na zápis do zoznamu, ministerstvo do 15 dní od doručenia úplnej žiadosti zapíše žiadateľa do zoznamu a vydá osvedčenie o zápise do zoznamu, ktoré obsahuje údaje podľa ustanovenia § 7 ods. 2 písm. a). O zápise žiadateľa do zoznamu ministerstvo nebude vydávať rozhodnutie. Ak žiadateľ nebude spĺňať predpoklady na zápis do zoznamu, ministerstvo žiadosť v lehote do 15 dní od doručenia úplnej žiadosti rozhodnutím zamietne.
Informačné povinnosti správcu upravuje ustanovenie § 11. Správca by podľa uvedeného ustanovenia bol povinný písomne informovať ministerstvo do 30 dní o (1) zmene v osobe, prostredníctvom ktorej sa zabezpečuje odborná spôsobilosť, (2) zriadení alebo zrušení kancelárie, pričom v oznámení uvedie adresu kancelárie, úradné hodiny, telefónne číslo, e-mailovú adresu a číslo faxu, (3) zmene adresy kancelárie, úradných hodín, telefónneho čísla, e-mailovej adresy alebo čísla faxu, (4) vzniku a zániku poistenia a (5) vzniku, zmene alebo zániku skutočností zapisovaných do zoznamu. Správca by bol tiež do 14 dní povinný písomne informovať ministerstvo o každej skutočnosti, ktorá je dôvodom na vyčiarknutie správcu zo zoznamu.
Ak správca poruší uvedené informačné povinnosti, ministerstvo by podľa návrhu zákona uložilo správcovi pokutu do 1.000 Eur, v prípade opakovaného porušenia povinnosti v období 24 mesiacov by uložilo pokutu do 5.000 Eur.
Vyčiarknutie správcu zo zoznamu upravuje ustanovenie § 12. Správca môže byť podľa uvedeného ustanovenia vyčiarknutý zo zoznamu, ak napríklad o to požiada, nie je dôveryhodný, alebo ak správca – právnická osoba zanikla, bola zrušená alebo súd rozhodol o jej neplatnosti. O vyčiarknutí správcu zo zoznamu rozhodne ministerstvo do 30 dní od začatia konania o vyčiarknutí zo zoznamu.
Orgánom štátnej správy pre výkon činnosti správcu by podľa navrhovaného ustanovenia § 13 bolo ministerstvo. Dohľad nad dodržiavaním podmienok pre výkon činnosti správcu upravuje navrhované ustanovenie § 14 až § 19. Dohľad by malo vykonávať ministerstvo, ktoré písomne poverí na výkon dohľadu osobu v štátnozamestnaneckom pomere (ďalej len „poverená osoba“). Poverená osoba by podľa návrhu zákona mala viacero oprávnení, ako napríklad vstupovať do kancelárie správcu, nahliadať do spisu, účtovníctva a iných záznamov správcu, alebo v odôvodnených prípadoch odoberať písomnosti a iné záznamy správcu. Správca by mal povinnosť poskytnúť splnomocnenej osobe potrebnú súčinnosť.
Na konania podľa navrhovaného zákona, s výnimkou konania podľa ustanovenia § 10 ods. 5, sa má vzťahovať všeobecný predpis o správnom konaní.
Súčasťou návrhu zákona je aj novelizácia zákona o vlastníctve bytov. Podľa nového znenia ustanovenia § 7c ods. 2 by predsedom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome po novom mohla byť len osoba, ktorá je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome. Ak by predseda prestal byť vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v príslušnom dome, skončila by sa jeho funkcia predsedu. Funkčné obdobie súčasných predsedov, ktorí nespĺňajú uvedené podmienky by podľa návrhu skončilo uplynutím jeho funkčného obdobia, najneskôr do troch rokov od jeho zápisu do registra. Ustanovenie § 8a by sa po novom malo doplniť odsekmi 9 až 11, ktoré upravujú postup po vyčiarknutí správcu zo zoznamu správcov. Podľa uvedených ustanovení by zmluva o výkone správy bytového domu zanikla dňom účinnosti zmluvy o výkone správy uzavretej s novým správcom alebo dňom vzniku spoločenstva, najneskôr však uplynutím šiestich mesiacov od vyčiarknutia zo zoznamu správcov. Predmetné doplnené ustanovenie by tiež upravilo povinnosti starého správcu po jeho vyčiarknutí zo zoznamu správcov.
Dôležitou zmenou zákona o vlastníctve bytov by malo byť tiež doplnenie ustanovenia § 8b ods. 1. Po novom by správca zastupoval v konaní na súde vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým smeruje (1) návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, (2) návrh na začatie konania o určenie platnosti zmluvy o výkone správy podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, alebo (3) návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome. Zastupovanie by malo trvať, kým sa v konaní pred súdom nepreukáže rozpor záujmov správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.